楼房管道老化漏水的责任归属及物业与业主的维修义务，需根据管道类型、保修期限及损坏原因综合判断。以下是对这一问题的详细分析：
一、公共管道老化漏水的责任认定与维修义务
保修期内：
- 责任主体：建设单位（开发商）。
- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》，给排水管道工程最低保修期限通常为2年。
- 维修义务：开发商负责维修并承担费用，包括因漏水造成的损失赔偿。
超过保修期：
- 责任主体：物业公司或房屋管理单位，费用可从住宅专项维修资金中列支。
- 法律依据：物业公司有责任对公共管道进行日常维护和管理，若发现老化等问题应及时报告并组织维修。
- 维修义务：物业公司应定期检修共用的上下水管道，确保管道正常运行。若因物业公司失职导致漏水，物业公司需承担相应责任。
二、业主专有部分管道老化漏水的责任认定与维修义务
保修期内：
- 责任主体：开发商。
- 维修义务：开发商负责维修并承担费用，包括因漏水造成的损失赔偿。
超过保修期：
- 责任主体：业主。
- 法律依据：业主对其专有部分负有管理、维护的义务。
- 维修义务：业主需自行承担维修费用，并负责及时维修以防止损失扩大。若因未及时维修导致相邻业主受损，业主还需承担赔偿责任。
三、特殊情况的责任认定
人为破坏：
- 责任主体：责任人（无论是住户还是非住户）。
- 维修义务：责任人负责维修及赔偿相关损失。
非人为因素且已过质保期，但物业未履行维护义务：
- 责任主体：物业公司。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业服务区域内的业主共有部分。
- 维修义务：物业公司需承担因其未履行维护义务导致的漏水责任，并负责维修及赔偿相关损失。
四、处理建议与预防措施
- 及时沟通：发现漏水问题后，业主应第一时间与物业公司和邻居沟通，明确责任后尽快采取措施解决问题，以减少损失和影响。
- 保留证据：在处理过程中，业主应注意保留相关证据，如照片、视频、维修记录等，以便在后续协商或诉讼中使用。
- 定期检查与维护：业主应定期检查和维护自家管道设施，预防类似问题的发生。对于公共管道，物业公司也应加强日常巡查和维护管理，确保管道正常运行。
举例说明：假设某小区的一栋楼房的公共下水管道老化漏水，导致一楼业主家中受损。若该楼房仍在保修期内，则开发商应承担维修责任并赔偿损失；若已过保修期，且物业公司未履行维护义务，则物业公司需承担相应责任。若漏水是由于一楼业主自家专有部分的管道老化所致，且已过保修期，则一楼业主需自行承担维修费用及赔偿相邻业主的损失。
总结来说，楼房管道老化漏水的责任归属及物业与业主的维修义务需根据具体情况进行综合判断。在实际操作中，各方应保持冷静，通过合法途径解决争议，并共同努力做好预防和应对措施。若您在此方面遇到任何问题，可直接向我咨询，我将为您提供专业的法律帮助。