房子烂尾时，购房者有可能退房，但具体取决于合同约定、开发商的违约情况以及法律规定。以下是对此问题的全面分析：
可以退房的情况
合同约定解除条件成就：
- 若购房合同中明确规定了房屋交付时间、逾期交付的违约责任及烂尾等特定情形下的解除权，当烂尾情况符合合同约定的解除条件时，购房者有权依据合同条款要求退房。例如，合同中可能约定“若开发商未能按约定时间交付房屋超过一定期限，购房者有权解除合同并要求退房”。
开发商构成根本违约：
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，若开发商迟延履行债务或存在其他违约行为导致合同目的无法实现，购房者可以解除合同。具体表现为开发商未能在约定时间内交付房屋，且经过合理催告后仍无法交付，购房者的购房目的因此落空。例如，开发商因资金链断裂导致工程长期停工，且无复工迹象，购房者可以据此要求退房。
开发商擅自变更规划设计：
- 开发商未经购房者同意擅自变更房屋规划、设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向等关键要素，购房者有权因此要求退房。在烂尾项目中，此类变更可能包括取消原规划的配套设施等，导致购房者购房目的无法实现。
房屋质量存在重大问题：
- 若烂尾楼已建成部分经专业机构检测存在主体结构质量不合格等重大质量问题，无法通过修复达到安全居住标准，购房者有权要求退房并返还房款。这是基于购房者对房屋质量的基本期待和合同目的无法实现的考虑。
开发商破产且无法完工：
- 若开发商已经破产，且房屋烂尾无法完工，购房者可以向法院起诉要求解除合同并返还房款。在这种情况下，购房者的合同目的已经无法实现，且开发商已无能力继续履行合同。
可能无法退房的情况
合同未约定且未达法定解除条件：
- 若购房合同中没有针对烂尾情况约定退房条款，且开发商的违约程度未达到法律规定的根本违约标准，购房者可能无法直接要求退房。例如，仅是交付时间轻微延迟，且开发商正在积极采取措施复工建设并有望在合理时间内交付房屋。
购房者自身存在违约行为：
- 若购房者在履行购房合同过程中存在违约行为，如未按约定支付房款等，开发商可能据此拒绝购房者的退房要求。在这种情况下，购房者需要先解决自身的违约问题，再考虑退房事宜。
退房流程与注意事项
若购房者决定退房，应遵循以下流程并注意相关事项：
收集证据：
- 购房合同及附件：证明购房者与开发商之间的买卖关系及权利义务。
- 付款凭证：如发票、银行转账记录等，证明购房者已履行付款义务。
- 楼盘烂尾证据：施工现场照片、视频，政府文件或通知，与开发商的沟通记录等。
- 催告材料（如有）：向开发商发出的催告函及邮寄凭证、送达记录。
撰写起诉状：
- 明确原告、被告信息，诉讼请求（解除购房合同、退还购房款及利息、赔偿损失等），事实与理由。
提交诉讼材料：
- 将起诉状、证据材料等提交至楼盘所在地的人民法院，并按要求缴纳诉讼费。
参与庭审：
- 双方按时到庭，陈述案件事实、出示证据，进行法庭辩论。
执行判决：
- 若法院判决支持购房者的退房请求，开发商需履行义务。如不履行，购房者可申请强制执行。
在退房过程中，购房者应保持理性和耐心，积极配合相关部门的调查和处理工作。同时，购房者也可以考虑与其他受损业主联合维权，提高谈判力和影响力。若遇到复杂情况或不确定如何处理时，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。