关于“环评未批先建租赁厂房合同是否会被算成行政处罚总投资额”的问题，结论是：这取决于具体行政处罚的内容和依据，但通常情况下，租赁厂房合同本身不会直接被算作行政处罚的总投资额，不过未批先建的行为可能会面临行政处罚，且处罚可能涉及与项目投资相关的金额。以下从几个角度详细分析：
环评未批先建的法律后果：
- 根据《中华人民共和国环境影响评价法》的相关规定，建设单位未依法报批建设项目环境影响报告书、报告表，或者未依照本法第二十四条的规定重新报批或者报请重新审核环境影响报告书、报告表，擅自开工建设的，由县级以上生态环境主管部门责令停止建设，根据违法情节和危害后果，处建设项目总投资额百分之一以上百分之五以下的罚款，并可以责令恢复原状。
- 在此情况下，行政处罚是针对“建设项目”的，而租赁厂房合同只是建设单位与厂房出租方之间的民事合同关系，它本身并不构成建设项目的一部分，因此通常不会直接被算作行政处罚的总投资额。
租赁厂房合同与行政处罚的关系：
- 租赁厂房合同主要规定的是租赁双方的权利和义务，如租金、租期、用途等。它并不直接涉及建设项目的环评审批问题。
- 然而，如果租赁厂房的用途是用于需要环评审批的建设项目，且建设单位未依法进行环评审批就擅自开工建设，那么建设单位可能会因违反环评法规而面临行政处罚。此时，处罚的金额可能是基于建设项目的总投资额来计算的，但这与租赁厂房合同本身无关。
可能的特殊情况：
- 如果租赁厂房合同中明确约定了租赁用途为特定建设项目，且该建设项目需要环评审批，而承租方（即建设单位）未依法进行审批就开工建设，出租方在知情的情况下可能因未履行监督义务或协助义务而承担一定的法律责任（但这通常不是行政处罚，而是可能的民事赔偿或合同违约责任）。
- 另外，如果租赁厂房的行为本身被视为建设项目的一部分（这在实际情况中较为罕见），且该行为未依法进行环评审批，那么理论上可能面临与建设项目相同的行政处罚。但这种情况需要具体的法律解释和司法实践来支持。
建议：
- 对于建设单位而言，应严格遵守环评法规，在开工建设前依法进行环评审批，以避免可能的行政处罚和法律风险。
- 对于出租方而言，应在租赁合同中明确约定租赁用途和承租方的义务，并在必要时对承租方的建设行为进行监督，以确保自身权益不受损害。
- 如果面临环评未批先建的行政处罚问题，建议及时咨询专业律师，了解具体的法律责任和应对策略。
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