结论：仅签订借款合同并办理抵押登记但未实际转账的，借款合同本身未生效，但抵押权可能已设立，需分情况讨论其法律效力及后续处理方式。以下是具体分析：

1. 借款合同未生效，因未履行主要义务（转账）

根据《民法典》第六百七十九条，自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时成立。若双方签订书面合同后，出借人未实际转账，则借款合同因未履行主要义务而未生效。此时：

• 借款人无需承担还款责任；
• 出借人无权依据合同要求借款人还款或支付利息；
• 若合同中约定了违约金或罚息，因合同未生效，此类条款亦无效。

例外情形：若合同非自然人之间签订（如企业与个人），或合同中明确约定“合同自签字盖章时生效”，则合同可能已成立，但未转账仍构成违约，出借人可能需承担缔约过失责任（如赔偿借款人因信赖合同成立而产生的损失）。

2. 抵押权可能已设立，但存在风险

根据《民法典》第四百零二条，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此：

• 若抵押物为不动产（如房屋、土地），即使未转账，抵押权已因登记而设立，出借人可就抵押物优先受偿；
• 若抵押物为动产（如车辆、设备），抵押权自抵押合同生效时设立，但未登记不得对抗善意第三人。

风险点：

• 借款人可能主张抵押合同因主合同（借款合同）未生效而无效，要求撤销抵押登记；
• 若抵押物价值远高于借款金额，借款人可能以“显失公平”为由请求法院撤销抵押；
• 若出借人恶意拖延转账，可能被认定为“恶意串通”损害借款人利益，导致抵押无效。

3. 实务建议：分情况处理

对出借人：

• 若计划出借资金，应尽快完成转账并保留凭证（如银行流水、收条），避免合同效力争议；
• 若已办理抵押登记但未转账，建议与借款人签订补充协议，明确转账时间及违约责任，或协商解除抵押登记；
• 若借款人拒绝配合，可依据抵押合同向法院申请实现担保物权（需证明借款合同未生效非自身过错）。

对借款人：

• 若未收到借款但已办理抵押，可要求出借人限期转账或解除抵押；
• 若出借人拒绝，可向法院起诉确认借款合同未生效，并请求注销抵押登记；
• 若抵押物已被查封或拍卖，可提出执行异议，主张抵押权因主合同未生效而无效。

4. 特殊情形：让与担保

若双方约定“以转让抵押物所有权的形式担保借款”（如将房屋过户至出借人名下），则可能构成让与担保。根据《民法典担保制度解释》，让与担保需满足：

• 双方有担保合意；
• 抵押物已实际交付或登记；
• 借款合同未生效时，出借人需返还抵押物，但可就借款人因抵押物价值变动产生的损失主张补偿。

总结：未转账的借款合同本身无效，但抵押权可能因登记而设立。双方应根据实际需求协商补充协议或解除抵押，避免纠纷升级。如有具体案件细节，可进一步向我咨询，我会结合证据材料提供针对性方案。