协议书在符合法定条件时具有法律效力，是否有效需结合具体内容判断，未签正式合同可通过补充协议或法律途径完善权利义务。以下是具体分析：

一、协议书是否有效需满足三个核心条件

根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需同时满足：

1. 行为人具有相应民事行为能力
   例如：若建房方为未成年人或精神障碍者，需法定代理人追认；若涉及农村宅基地建房，需确认建房人是否为集体经济组织成员。

2. 意思表示真实
   需排除欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如：若协议中约定”甲方免费提供建材”但实际未履行，需证明该条款是双方真实意思表示。

3. 不违反法律、行政法规的强制性规定
   常见风险点：

   • 城市私房建设需取得《建设工程规划许可证》，未取得许可证的协议可能因违法而无效；
     
   • 农村宅基地建房需符合”一户一宅”原则，超面积建房协议可能被认定部分无效。

二、未签正式合同的处理方案

方案1：签订补充协议明确权利义务

适用场景：双方对协议内容无争议，仅需完善形式
操作要点：

1. 补充协议需载明原协议编号、签订时间等基本信息；
   
2. 重点明确：
   
   • 工程范围（如建筑面积、层数）；
     
   • 付款方式（分期付款比例、时间节点）；
     
   • 违约责任（如逾期完工的违约金计算方式）；
     
   • 争议解决方式（诉讼/仲裁选择）。
     
3. 建议采用书面形式，双方签字捺印并留存身份证复印件。

方案2：通过法律途径固定权利

适用场景：对方拒绝补签协议或已产生纠纷
操作要点：

1. 收集证据链：

   • 协议书原件；
     
   • 付款凭证（转账记录、收据）；
     
   • 沟通记录（微信、短信中关于建房的讨论）；
     
   • 现场照片/视频（证明工程进度）。
     

2. 选择维权路径：

   • 若工程未完工：可依据《民法典》第577条要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失；
     
   • 若工程已完工但质量不合格：可依据第800条要求修复或减少价款；
     
   • 若涉及违法建设：需先向规划部门申请行政处理，再通过民事诉讼解决赔偿问题。

三、特殊情形提示

1. 农村建房特殊规则：
   若为农村自建房，需确认承包人是否具备相应资质。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第23条，承揽农村建房工程的施工方需具备”农村建筑工匠资格”，否则可能因主体不适格导致协议部分无效。

2. 建设工程合同优先适用：
   若建房工程投资额超过30万元或建筑面积超过300平方米，需适用《建筑法》关于建设工程合同的规定，此时未签正式合同可能面临行政处罚（如《建筑法》第64条规定的责令改正+罚款）。

建议行动清单：

1. 立即核对协议书是否包含上述三个有效性要件；
   
2. 若协议存在瑕疵，优先与对方协商补签补充协议；
   
3. 同步整理所有相关证据，必要时可携带材料面谈进一步分析。
   

如有具体协议文本或纠纷细节，可进一步说明，我将结合实际情况提供更精准的解决方案。