原房主死亡后，外人不能同原房主签订买卖合同，但若是在原房主生前已经签订且合同有效，则合同继续由继承人履行。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同签订时的主体资格问题
原房主死亡后的主体资格：
- 当原房主死亡后，其民事主体资格即告消灭，无法再以自己的名义签订任何合同，包括房屋买卖合同。因此，从严格意义上讲，外人不能在原房主死亡后同其签订买卖合同，因为此时原房主已不具备签订合同的民事行为能力。
生前签订的合同效力：
- 如果房屋买卖合同是在原房主生前签订的，且合同内容合法、双方意思表示真实，那么该合同在原房主死亡后仍然有效。这是因为合同的效力是独立的，不会因为一方当事人的死亡而自动失效。
二、合同履行与继承人的义务
继承人的义务：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，原房主死亡后，其继承人继承该房屋的同时，也继承了合同中的权利和义务。这意味着继承人需要继续履行原房主生前签订的房屋买卖合同，包括协助买方办理房屋过户等手续。
物权变动与合同履行：
- 房屋的物权变动需依据《民法典》中关于不动产登记的规定进行。即使原房主已经死亡，买方仍需与原房主的继承人协商，并完成房屋的过户登记手续，才能取得房屋的所有权。
三、合同可能无效或受影响的情况
合同本身存在无效情形：
- 如果房屋买卖合同本身存在违反法律法规强制性规定、恶意串通损害他人合法权益、以合法形式掩盖非法目的等情形，那么该合同可能无效。这种情况下，无论原房主是否死亡，合同都不具有法律效力。
无权处分且未获追认：
- 如果签订合同的人并非原房主本人，也没有得到原房主的授权，属于无权处分，且事后没有得到原房主或其继承人的追认，那么该合同可能无效。这种情况下，买方需要谨慎对待，避免陷入法律纠纷。
四、实际操作建议
及时与继承人联系：
- 如果买方在原房主死亡后需要继续履行房屋买卖合同，应及时与原房主的继承人取得联系，协商合同的继续履行及物权变动手续。
审查合同内容：
- 在签订房屋买卖合同时，买方应仔细审查合同内容，确保合同合法、有效，并明确双方的权利和义务。这有助于减少后续的法律纠纷和风险。
寻求法律帮助：
- 如果在处理涉及原房主死亡的房屋买卖合同问题时遇到法律难题或纠纷，买方可以向我咨询，我会根据具体情况提供针对性的法律建议和帮助。
总结来说，原房主死亡后，外人不能同其签订买卖合同。但如果房屋买卖合同是在原房主生前签订的且合法有效，那么该合同在原房主死亡后仍然有效，并由其继承人继续履行。在处理此类问题时，买方应谨慎对待并寻求专业的法律帮助。