经营性民宿是否需要全体业主同意，这主要取决于民宿所在建筑物的性质以及当地的具体规定，但通常情况下，若民宿位于住宅小区内，将住宅改变为经营性用房，一般需要经过全体有利害关系的业主同意。以下从几个方面进行详细分析：
一、建筑物性质的影响
住宅小区内的民宿：
- 如果民宿位于住宅小区内，且是将住宅改变为经营性用房，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
- 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这里的“有利害关系的业主”通常指的是本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内本栋建筑物之外的，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
商业用房或混合用房内的民宿：
- 如果民宿位于商业用房或混合用房内，且该用房的规划用途本身就包含了住宿或类似功能，那么可能不需要经过全体业主的同意，但仍需遵守相关的物业管理规定和法律法规。
二、当地具体规定的影响
- 不同地区对于民宿的经营可能有不同的规定和要求。例如，一些地区可能要求民宿经营者必须取得特定的许可证或满足特定的条件，如消防安全、卫生标准等。
- 部分地区可能还明确规定了民宿经营需要经过哪些业主或相关部门的同意。因此，在开设民宿前，建议先了解并遵守当地的具体规定。
三、实际操作中的建议
咨询相关部门：
- 在开设民宿前，建议先咨询当地的房地产管理部门、工商管理部门或旅游管理部门等，了解具体的规定和要求。
与业主沟通：
- 如果民宿位于住宅小区内，建议与本栋建筑物内的其他业主以及可能受到影响的业主进行充分沟通，解释民宿的经营计划和可能带来的影响，并争取他们的同意和支持。
遵守法律法规：
- 无论民宿位于何处，都必须遵守相关的法律法规和物业管理规定。这包括但不限于消防安全、卫生标准、噪音控制等方面的要求。
四、法律后果
- 如果未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房并开设民宿，可能会面临法律纠纷和处罚。例如，其他业主可能会向法院提起诉讼，要求停止侵害、排除妨碍或恢复原状等。
- 同时，民宿经营者也可能面临行政处罚，如罚款、责令停业整顿等。
总结来说，经营性民宿是否需要全体业主同意，取决于民宿所在建筑物的性质以及当地的具体规定。在开设民宿前，建议先了解并遵守相关的法律法规和物业管理规定，与业主进行充分沟通，并咨询相关部门以获取具体的指导和建议。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。