没有和业主签订合同的物业，在特定条件下是可以动用维修基金的，但必须严格遵循法定程序和要求。以下是对这一问题的详细分析：

一、紧急情况下的处理

当小区出现危及房屋使用安全等紧急情况时，如屋面、外墙防水严重损坏导致渗漏、电梯故障危及人身安全、消防设施损坏等，物业可以不经业主委员会（或业主大会）同意，直接申请使用住宅专项维修资金。此时，物业需按照当地规定的紧急使用程序操作，通常包括：

1. 向相关主管部门报告：物业应及时向当地房地产管理部门或相关主管部门报告紧急情况。
2. 现场查勘确认：主管部门会派员到现场查勘，确认紧急情况的存在。
3. 迅速组织维修：在确认紧急情况后，物业应迅速组织维修，并使用维修基金支付维修费用。

二、一般情况下的申请流程

若不属于紧急情况，且物业未与业主签订合同（但通常物业与业主之间会存在事实上的物业服务关系，且合同并非动用维修基金的唯一前提），物业动用维修基金需达到一定数量业主的同意。具体要求为：

1. 业主表决：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2. 公示维修项目：物业需在小区内显著位置公示维修项目、费用预算等信息，确保业主了解维修基金的使用情况。
3. 提交申请：获得业主认可后，物业向相关管理部门提出申请，提交维修预算、施工方案等材料。
4. 获批使用：经相关部门审核批准后，物业方可使用维修基金进行维修。

三、特殊情况下的申请主体

即使没有业主委员会，也可以由物业服务企业作为被委托申请单位办理维修基金使用申请手续。若没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，则由辖区社区作为申请主体办理维修基金使用申请手续。无论哪种情况，申请时都需提供相应材料，并确保申请的公共设施维修费用金额达到一定标准。

四、严格遵循法定程序的重要性

在整个维修基金动用过程中，无论有无业主委员会或物业与业主是否签订合同，都需要遵循严格的申请、审批、使用和公示流程。这包括提交维修预算、施工方案等材料至相关部门进行审核，确保资金使用合法合规、合理必要。同时，物业需充分保障业主的知情权和参与权，通过公示、召开业主大会等方式让业主了解维修基金的使用情况。

五、法律建议

1. 物业应积极与业主沟通：在动用维修基金前，物业应积极与业主沟通，解释维修项目的必要性和费用预算，争取业主的理解和支持。
2. 遵循法定程序：物业应严格按照法定程序申请使用维修基金，确保资金使用的合法性和透明性。
3. 保障业主权益：物业应充分保障业主的知情权和参与权，及时公示维修基金的使用情况，接受业主的监督。

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