抵押证明不能直接作为当事人办理营业执照的房产证明使用。以下从不同角度为你详细分析：

1. 从房产证明的要求来看：

   • 办理营业执照时，房产证明通常需要明确显示申请人对该房产拥有合法的使用权或所有权。这是为了确保经营场所的合法性和稳定性，保障市场交易的安全和秩序。
   • 而抵押证明只是表明该房产已经设定了抵押权，即开发商将房产作为债务的担保抵押给了个人。它并不能证明申请人（可能是抵押权人，也可能是其他主体）对房产拥有用于经营的使用权或所有权。例如，抵押权人虽然对房产有抵押权，但在抵押期间，并不一定拥有直接使用房产进行经营的权利，除非与开发商有特别约定且符合法律规定。

2. 从法律法规的规定来看：

   • 根据相关工商登记和房产管理的法律法规，办理营业执照所需的房产证明应当是能够证明房产权属或合法使用权的文件，如房产证、租赁合同（经备案）等。
   • 抵押证明并不属于这些法定证明文件之列。工商部门在审核营业执照申请时，会严格按照规定审查房产证明的真实性和合法性，抵押证明无法满足这一要求。

3. 从实际操作的角度来看：

   • 如果允许用抵押证明作为房产证明办理营业执照，可能会导致市场秩序的混乱。因为抵押房产的权属状态可能存在不确定性，一旦开发商无法偿还债务，抵押权人行使抵押权，经营场所就可能面临变更或无法继续使用的情况，这会给消费者和其他市场主体带来风险。
   • 工商部门为了规避这种风险，维护市场稳定，也不会接受抵押证明作为有效的房产证明。

建议：

• 如果你是抵押权人，想要使用该房产作为经营场所办理营业执照，可以与开发商协商，看是否能够签订租赁合同，并将租赁合同进行备案，以此作为房产证明。
• 如果你是其他主体，想要使用该房产办理营业执照，需要确保获得房产的合法使用权或所有权，并取得相应的房产证明文件，如房产证或合法的租赁合同等。

如果你在办理营业执照过程中遇到其他法律问题，或者对房产抵押、权属等方面有疑问，都可以直接向我咨询。