结论：针对法拍商铺租客不按原合同交租金并要求降租的情况，您首先应明确原租赁合同的法律效力，再根据租客的具体行为和理由，采取相应的法律措施。
一、原租赁合同的法律效力
- 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原租赁合同在双方自愿、平等、公平的基础上签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具有法律效力。
- 合同条款：原租赁合同中应明确约定了租金金额、支付方式、支付时间等关键条款。租客应按照合同约定履行支付租金的义务。
二、租客不按原合同交租金并要求降租的处理方式
租客行为分析：
- 不交租金：租客未按照合同约定支付租金，构成违约行为。您有权要求租客按照合同约定支付租金，并可能要求其承担违约责任。
- 要求降租：租客要求降租，需基于合理的理由，如市场租金水平下降、商铺经营状况不佳等。但仅凭租客的单方面要求，并不能直接改变原租赁合同的约定。
处理建议：
- 沟通协商：首先，您可以尝试与租客进行沟通协商，了解其不交租金和要求降租的具体原因。如果租客确实面临经营困难，您可以考虑在合理范围内给予一定的租金减免或延期支付等优惠措施，以维护双方的良好合作关系。
- 发送催告函：如果沟通协商无果，您可以向租客发送书面催告函，要求其按照合同约定支付租金，并明确告知其违约后果。催告函应包含租金的金额、支付期限、违约责任等内容，并留存好送达证据。
- 解除合同并收回商铺：如果租客在催告后仍不支付租金，您有权根据合同约定或法律规定解除租赁合同，并要求租客腾退商铺。在解除合同前，建议您先咨询专业律师，确保解除合同的合法性和有效性。
- 法律诉讼：如果租客拒绝腾退商铺或存在其他争议，您可以向法院提起诉讼，要求租客支付拖欠的租金、违约金等费用，并要求其腾退商铺。在诉讼过程中，您需要提供充分的证据证明租客的违约行为和您的损失情况。
三、注意事项
- 保留证据：在处理租客不交租金和要求降租的问题时，您应保留好所有与租客沟通协商的记录、催告函、合同等证据材料，以备不时之需。
- 合法合规：在采取任何法律措施前，您应确保自己的行为合法合规，避免侵犯租客的合法权益或违反相关法律法规的规定。
- 及时咨询：如果您对处理租客不交租金和要求降租的问题存在疑问或不确定如何操作，建议及时咨询专业律师，以获取更具体、更专业的法律建议。
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