关于未经招投标的物业与业主签订的物业服务合同效力问题，结论上需分情况讨论，主要取决于物业类型、招投标要求及合同签订时的具体情况。以下从不同角度详细分析：
一、法律对物业服务合同招投标的要求
法定招投标情形：
- 根据《物业管理条例》及相关规定，对于住宅物业的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。这一规定旨在保护业主利益，确保物业服务企业的选聘过程公开、公平、公正。
例外情形：
- 并非所有物业服务合同的签订都必须经过招投标程序。例如，对于非住宅物业（如商业物业、工业物业等），或者住宅物业但投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
二、未经招投标签订的物业服务合同效力
住宅物业且应招投标而未招投标：
- 合同效力待定或无效：如果住宅物业的建设单位未按照法定程序进行招投标，而直接与物业服务企业签订了物业服务合同，该合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效或效力待定。但具体效力还需结合合同签订时的具体情况、双方当事人的意思表示以及是否损害了业主利益等因素进行综合判断。
- 案例参考：在实际判例中，法院通常会根据具体情况判断合同的效力。如果合同内容合法、双方意思表示真实，且未损害业主利益，法院可能会认定合同有效；但如果合同存在违法情形或损害了业主利益，法院则可能会认定合同无效。
非住宅物业或符合例外情形：
- 合同有效：对于非住宅物业或者符合例外情形（如投标人少于3个或住宅规模较小）的住宅物业，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。这种情况下，合同是有效的，因为并未违反法律的强制性规定。
三、法律建议
对于业主：
- 如果发现物业服务合同未经招投标程序签订，且物业类型为住宅物业，业主可以向相关部门投诉或提起诉讼，要求确认合同无效或撤销合同。
- 在签订物业服务合同时，业主应仔细审查合同内容，确保合同条款合法、合理，并明确双方的权利和义务。
对于物业服务企业：
- 在承接物业服务项目时，应仔细了解物业类型及招投标要求，确保合同签订程序合法合规。
- 如果因特殊情况无法通过招投标程序签订合同，应及时与建设单位沟通并取得相关部门的批准，以避免合同效力问题。
对于建设单位：
- 在选聘物业服务企业时，应严格遵守法律法规的招投标程序要求，确保选聘过程公开、公平、公正。
- 在签订物业服务合同时，应明确合同条款内容，确保合同合法有效并保护业主利益。
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