租赁消防通道的合同并不必然无效，但其效力需根据具体情况及法律规定来判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、法律法规的角度
《民法典》关于合同效力的规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，合同的生效需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。消防通道作为建筑物的重要组成部分，其租赁是否违反法律强制性规定，是判断合同效力的关键。
- 若租赁消防通道的行为违反了《消防法》或其他相关法律法规中关于消防通道使用、管理的强制性规定，如将消防通道用于非消防用途、阻碍消防通道畅通等，则合同可能因违反法律强制性规定而无效。
《消防法》关于消防通道的规定：
- 《消防法》明确规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。因此，若租赁消防通道的行为违反了这些规定，合同可能面临无效的风险。
二、合同双方的具体情况
双方的主观意愿：
- 如果承租方在签订合同时明知租赁的是消防通道，但仍愿意承租，并且这种行为没有损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益，那么合同的效力可能会根据具体情况由法院或仲裁机构进行裁决。然而，这种情形下，合同很可能因违反法律强制性规定而无效，因为消防通道的使用受到严格限制，不能随意改变其用途。
- 如果出租方在签订合同时隐瞒了租赁物为消防通道的事实，导致承租方基于错误认识签订合同，且承租方无过错，那么合同可能因欺诈而被认定为无效。
合同的履行情况：
- 如果出租方在合同签订后未能确保消防通道的畅通和符合消防安全要求，导致承租方无法正常使用或面临消防安全风险，承租方有权要求解除合同，并要求出租方承担违约责任、赔偿损失等。
- 在某些特殊情况下，如出租方积极采取措施恢复消防通道的畅通和符合消防安全要求，并得到相关部门的认可，那么合同的效力可能会得到恢复。但这种情况较为罕见，且需要满足严格的条件。
三、法律后果与建议
- 法律后果：若租赁消防通道的合同被认定为无效，出租方和承租方可能面临一系列法律后果，包括返还财产、赔偿损失等。同时，出租方还可能因违反消防法规而面临行政处罚，如罚款、责令整改等。
- 建议：在签订租赁合同前，双方应充分了解租赁物的性质和用途，确保租赁行为符合法律法规的要求。特别是对于消防通道等关键设施，应严格遵守相关法律法规的规定，不得随意改变其用途或阻碍其畅通。如果双方对租赁物的性质或用途存在疑问，建议咨询相关部门或专业律师的意见，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。
总结来说，租赁消防通道的合同并不必然无效，但其效力需根据具体情况及法律规定来判断。在签订和履行租赁合同过程中，双方应严格遵守相关法律法规的规定，确保租赁行为的合法性和安全性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。