结论：子女不能直接出售老人（无民事行为能力人）的房产，必须通过法定程序取得监护权后，以监护人身份代为处理房产，且需严格遵循“为被监护人利益”的原则。 以下是具体分析：

1. 无民事行为能力人的法律地位

根据《民法典》第20-22条，无民事行为能力人（如因老年痴呆、严重精神障碍等无法辨认自己行为的人）无法独立实施民事法律行为（包括买卖房产），需由其法定代理人（通常是监护人）代为实施。
关键点：若老人已被法院宣告为无民事行为能力人，子女需先通过法定程序成为监护人，才能代为处理房产。

2. 子女成为监护人的程序

• 申请宣告无民事行为能力：需向法院提出申请，通常需提供医学证明（如诊断书）证明老人丧失辨认能力。
  
• 指定监护人：法院会从配偶、父母、子女等近亲属中指定监护人，优先顺序为：配偶→父母→子女→其他近亲属。若子女想成为监护人，需证明自己具备监护能力（如经济条件、健康状况等）。
  注意：若其他亲属对监护人资格有争议，法院可能组织听证会或指定社会福利机构担任监护人。

3. 监护人出售房产的限制

即使子女成为监护人，出售房产也需满足以下条件：

• 目的合法性：必须为被监护人（老人）的利益出售房产，例如支付医疗费、护理费或改善居住条件。若子女以“投资”“还债”等非老人利益为目的出售，可能构成侵权。
  
• 程序合规性：
  
  • 需经被监护人住所地居委会/村委会或民政部门同意（部分地区要求）；
    
  • 重大财产处置（如卖房）建议通过法院特别程序确认，避免后续纠纷。
    风险：若监护人擅自出售房产，其他继承人或利害关系人可起诉要求撤销交易、赔偿损失，甚至追究刑事责任（如涉嫌侵占罪）。

4. 实务建议

• 提前规划：若老人健康时，可通过遗嘱、意定监护协议等方式明确房产处置意愿，减少后续纠纷。
  
• 保留证据：监护人出售房产时，需留存医疗记录、费用凭证等证明“为老人利益”的证据。
  
• 咨询专业律师：涉及无民事行为能力人财产处置的案件复杂，建议全程由律师协助办理监护程序、合同审查等环节。

总结：子女需先通过法律程序成为监护人，且出售房产必须以老人利益为核心，否则可能面临法律风险。如有具体案件细节，可进一步向我咨询，我会结合证据为您分析操作路径。