已预告抵押和已备案在法律性质、目的及效力上存在显著区别，以下从多个角度进行详细分析：
一、法律性质与目的
已预告抵押：
- 法律性质：预告抵押是一种期待权，它并非对抵押物的直接支配权，而是对将来发生抵押权变动的请求权。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，预告抵押登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
- 目的：预告抵押的主要目的是保障将来实现物权，即确保在条件成就时，预告登记的权利人能够顺利取得抵押权，从而对抗第三人。
已备案：
- 法律性质：备案通常指的是将相关文件或信息提交给有关部门进行存档记录，它本身并不创设新的权利或义务，也不直接涉及物权的变动。在房地产领域，备案可能涉及购房合同的备案、抵押合同的备案等。
- 目的：备案的主要目的是为了加强监管，确保相关交易的合法性和透明度，便于政府部门进行管理和统计。它并不直接保障某一方的特定权利，而是对整个交易过程的一种记录和监督。
二、效力与对抗性
已预告抵押：
- 效力：预告抵押登记后，具有对抗第三人的效力。即未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有助于保护预告登记权利人的利益，防止因抵押物被非法处分而导致的损失。
- 对抗性：预告抵押登记具有排他性，能够对抗后续的抵押权设立、转让等行为。
已备案：
- 效力：备案本身并不直接产生物权效力或对抗第三人的效力。它只是一种行政程序，用于记录和监督相关交易。
- 对抗性：备案不具有排他性，不能对抗后续的合法交易行为。例如，即使购房合同已经备案，但如果后续出现一房多卖的情况，备案并不能直接保障购房者的权益。
三、应用场景与实例
已预告抵押：
- 应用场景：主要应用于购房贷款等场景，购房者与银行签订抵押贷款合同后，为了保障银行的债权，会办理预告抵押登记。
- 实例：张某购买了一套商品房，并与银行签订了抵押贷款合同。为了保障银行的债权，张某和银行共同办理了预告抵押登记。后来，张某因故无法偿还贷款，银行可以依据预告抵押登记，要求对抵押物进行处置以实现债权。
已备案：
- 应用场景：主要应用于购房合同、抵押合同等文件的提交和存档记录。
- 实例：李某购买了一套二手房，并与卖方签订了购房合同。为了保障交易的合法性和透明度，李某和卖方共同将购房合同提交给房地产管理部门进行备案。备案后，该购房合同即具有了一定的法律效力，但并不能直接保障李某的物权或债权。
四、法律建议
- 对于购房者或借款人：在办理购房贷款或签订相关合同时，应充分了解预告抵押和备案的区别及法律效力，根据自身需求选择合适的保障方式。
- 对于金融机构：在发放贷款时，应要求借款人办理预告抵押登记以保障债权安全；同时，也可以要求借款人提交相关合同进行备案以加强监管。
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