老人财产协议书要有效，需满足以下核心条件，并按照规范内容撰写：

1. 主体适格

   • 协议双方需具备完全民事行为能力（如老人意识清醒、能自主表达意愿，对方需是合法民事主体）。
     
   • 若涉及无/限制民事行为能力人（如老年痴呆患者），需由法定代理人代为签署，否则协议无效。

2. 意思表示真实

   • 协议内容需是双方真实意愿，无欺诈、胁迫、乘人之危等情形。例如：老人若因子女威胁签署“放弃财产”协议，可主张撤销。
     
   • 建议签署时录音录像，或邀请无利害关系第三方见证，证明老人神智清醒、自愿签署。

3. 内容合法合规

   • 财产范围明确：需清晰列明协议涉及的财产（如房产地址、银行存款账号、股权比例等），避免使用“全部财产”等模糊表述。
     
   • 不违反法律强制性规定：例如：协议中“剥夺子女法定继承权”的条款可能因违反《民法典》第1141条（必留份制度）被部分无效。
     
   • 不损害他人权益：若财产涉及夫妻共同财产，需配偶书面同意；若涉及第三人权益（如抵押财产），需债权人同意。

4. 形式要件完备

   • 书面形式：必须采用书面协议，口头约定无效。
     
   • 签字盖章：双方需亲笔签名（捺手印），并注明签署日期。若老人无法书写，可由他人代签后按手印，但需注明“代签”并附老人按手印确认的视频/书面说明。
     
   • 公证增强效力：虽非强制，但公证可提升协议证明力（尤其涉及房产、股权等大额财产时），公证处会审查协议合法性并留存证据。

协议书参考框架（需根据实际情况调整）：

财产协议书  
甲方（老人）：姓名、身份证号、联系方式  
乙方（相对方）：姓名、身份证号、联系方式  

鉴于甲方自愿处分个人财产，双方达成如下协议：  
1. **财产明细**：甲方名下位于XX的房产（房产证号XX）、XX银行账户（账号XX）等财产，归乙方所有/由双方按XX比例共有。  
2. **权利义务**：甲方需在XX日前配合办理过户/变更登记；乙方需承担XX义务（如赡养、支付对价等）。  
3. **违约责任**：若一方违约，需赔偿对方XX元或承担诉讼费、律师费等。  
4. **争议解决**：协商不成，向甲方所在地法院起诉。  

甲方（签字/手印）：_________  日期：_________  
乙方（签字/手印）：_________  日期：_________  

注意事项：

• 若协议涉及赡养义务（如“以房换养”），需明确赡养标准（如每月支付金额、医疗护理责任），避免因条款模糊引发纠纷。
  
• 协议签署后，建议及时办理财产过户/变更登记（如房产过户、股权变更），否则可能因未公示被第三人主张权利。
  
• 若老人后续反悔，需在知道撤销事由之日起1年内行使撤销权（如受胁迫签署），逾期将丧失权利。
  

如有具体财产类型或家庭情况需进一步调整协议内容，可直接向我咨询。