结论：地下车库利用空房住人通常违法，需根据具体情况采取不同处理措施。以下从法律定性、处理方式、责任承担三个维度展开分析：

一、法律定性：违反多项强制性规定

1. 规划用途强制规定
   根据《民法典》第279条及《物业管理条例》第45条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。地下车库的规划用途通常为停车或设备用房，擅自改变用途用于居住属于违法行为。若涉及商业性质地下空间，还需符合《城市地下空间开发利用管理规定》中关于功能转换的审批要求。

2. 消防安全强制标准
   依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014），地下车库的防火分区、安全疏散、通风排烟等设计标准与居住场所存在本质差异。擅自住人可能导致：

   • 疏散通道宽度不足（居住场所要求≥1.1m，车库通常仅0.9m）
     
   • 排烟系统失效（居住场所需设置机械排烟，车库多为自然排烟）
     
   • 消防设施配置不达标（如缺少独立式感烟探测器、手动报警按钮）
     上述情形均违反《消防法》第19条，可能被认定为”存在重大火灾隐患”。

3. 治安管理禁止性规定
   根据《租赁房屋治安管理规定》，出租房屋需符合治安管理标准。地下车库住人往往伴随：

   • 私拉电线（违反《电力法》第65条）
     
   • 群租现象（违反《商品房屋租赁管理办法》第8条人均居住面积标准）
     
   • 无登记备案（违反《治安管理处罚法》第57条）
     此类行为可能面临行政处罚，情节严重者构成”非法经营罪”（如存在收费住人行为）。

二、处理方式：分主体责任处置

1. 对产权人的处理

   • 行政处罚：由城管部门依据《城乡规划法》第64条责令限期改正，处工程造价5%-10%罚款
     
   • 民事责任：若造成其他业主损失（如消防设施损坏），需承担《民法典》第1165条规定的侵权责任
     
   • 合同解除：物业企业可依据《前期物业服务合同》约定，要求产权人恢复原状

2. 对实际居住人的处理

   • 强制清退：公安部门可依据《治安管理处罚法》第39条，对”其他供社会公众活动的场所”存在安全隐患的，责令限期整改
     
   • 行政拘留：若存在”明知存在重大安全隐患而拒不整改”情形，可处5日以下拘留
     
   • 物品处置：依据《民事诉讼法》第250条，对拒不搬离的物品可实施强制执行

3. 对物业企业的处理

   • 监管失职：住建部门可依据《物业管理条例》第49条，对未履行巡查报告义务的物业处1万-10万元罚款
     
   • 连带责任：若因管理疏漏导致安全事故，需承担《安全生产法》第14条规定的补充赔偿责任

三、责任承担：多维度法律后果

1. 行政责任体系

   • 规划部门：对擅自改变用途的，可依据《城乡规划法》第68条采取查封施工现场等措施
     
   • 消防部门：对存在重大火灾隐患的，可依据《消防法》第54条实施临时查封
     
   • 街道办：可依据《北京市物业管理条例》第78条，组织综合执法进行联合整治

2. 刑事责任风险

   • 若因地下车库住人导致火灾事故，可能构成《刑法》第139条”消防责任事故罪”（处3年以下有期徒刑）
     
   • 若存在收费住人行为且达到一定规模，可能构成《刑法》第225条”非法经营罪”（处5年以下有期徒刑）

3. 信用惩戒措施

   • 违规行为将纳入北京市公共信用信息服务平台，实施联合惩戒
     
   • 产权人可能面临限购、限贷等房地产调控措施
     
   • 物业企业可能被降低资质等级或取消招投标资格

建议行动方案：

1. 立即委托专业机构进行消防安全评估（重点核查疏散、防烟、报警系统）
   
2. 向属地街道办提交《规划用途变更申请》（需附全体业主同意文件）
   
3. 制定分阶段清退计划（优先处理存在老人、儿童的住户）
   
4. 同步启动法律程序（向法院申请行为保全，防止隐患扩大）
   

如需进一步分析具体案情（如车库产权性质、改造程度、居住人数等），可直接提供详细信息，我将出具专项法律意见书。