未经业主大会同意的物业合法吗-萧燕萍律师

未经业主大会同意的物业合法吗-萧燕萍律师｜法行宝

2026-06-12 房产纠纷

结论前置：未经业主大会同意的物业是否合法，需分情况讨论，主要取决于物业公司的选聘程序是否符合法律规定。

若物业公司是通过合法程序选聘，即使未经当前业主大会同意，也可能合法
- 法律背景：根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业的选聘通常需要通过业主大会的决议。然而，在特定情况下，如前期物业管理阶段，开发商有权选聘物业服务企业，此时可能无需业主大会同意。此外，如果物业服务合同是在业主大会成立前签订的，且合同期限未满，那么该物业公司继续提供服务也是合法的。
- 例子说明：假设一个新建小区，在业主大会尚未成立时，开发商选聘了某物业公司进行前期物业管理。后来业主大会成立了，但并未就更换物业公司进行决议，那么该物业公司继续提供服务就是合法的，尽管它可能未经当前业主大会的明确同意。
若物业公司未经合法程序选聘，或选聘程序存在瑕疵，则可能不合法
- 法律背景：如果物业服务企业的选聘没有通过业主大会的决议，或者选聘过程中存在违反法定程序的情况（如未进行公开招标、未征求业主意见等），那么该物业公司的选聘就可能被视为不合法。
- 例子说明：假设一个已成立业主大会的小区，业主委员会未经业主大会同意，私自与某物业公司签订了物业服务合同。这种情况下，由于选聘程序存在瑕疵，该物业公司的选聘就可能被视为不合法。
- 法律后果：如果物业公司的选聘不合法，业主有权要求解除物业服务合同，并可能要求物业公司承担违约责任。同时，业主委员会或相关责任人员也可能因违反法定程序而承担法律责任。
特殊情况下的考虑
- 紧急情况下的临时服务：在某些紧急情况下，如原物业公司突然撤离，小区面临无人管理的困境时，业主委员会或相关部门可能临时选聘其他物业公司进行应急服务。这种情况下，虽然可能未经业主大会同意，但出于公共利益的考虑，该临时服务可能是合法的。
- 业主大会的追认：如果物业公司最初未经业主大会同意而被选聘，但后来业主大会对选聘结果进行了追认（如通过事后决议确认该物业公司的服务），那么该物业公司的服务也可以被视为合法。

法律建议：

对于业主而言，如果怀疑物业公司的选聘程序不合法，可以查阅相关法律法规和物业服务合同，了解选聘程序的具体要求。同时，可以向业主委员会或相关部门提出质疑，并要求解释选聘程序的合法性。
对于物业公司而言，应确保自己的选聘程序符合法律法规的要求，避免因程序瑕疵而引发法律纠纷。在签订物业服务合同前，应充分与业主或业主委员会沟通，确保合同内容得到业主的认可和支持。

进一步思考：在实际操作中，物业公司的选聘程序可能因地区、小区类型等因素而有所不同。因此，在判断物业公司的合法性时，应结合具体情况进行综合分析。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。

物业管理未经过业主同意但业主委员会同意，其合法性需分情况讨论：若业主委员会的成立合法且选聘物业程序合规：在此情况下，即使物业管理未直接经过所有业主的单独同意，但业主委员会作为业主大会的执行机构，其代表业主大会作出的决定（包括选聘物业）对业主具有法律约束力。前提是业主委员会的成立必须严格遵循法定程序，如通过业主大会选举产生，并确保专有部分面积和人数占比达到法定要求。同时，选聘物业的程序也应公开透明、公正合法，符合《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。法律建议：若业主对业主委员会的决定有异议，应首先通过业主委员会内部机制进行沟通协商，或向相关部门反映情况。在确认业主委员会行为合法合规的前提下，业主应尊重并遵守决定。若业主委员会的成立不合法或选聘物业程序违规：若业主委员会未经业主大会选举产生，或选聘物业程序未遵循法定要求（如未召开业主大会、未达到法定的业主同意比例等），则其决定对业主不具有法律约束力。此时，物业管理未经过业主同意而仅由业主委员会同意，是不合法的。法律建议：业主有权对业主委员会的违法违规行为提出质疑，并要求合理解释或改正。若问题无法得到妥善解决，业主可以向相关部门投诉或寻求法律援助，甚至依法向人民法院提起诉讼，请求撤销业主委员会的不当决定。法律背景：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的相关规定，业主委员会的成立和选聘物业必须遵循法定程序，确保业主的参与和同意。业主作为物业的所有权人，对涉及自身物业使用、维护、管理等重大事项享有知情权、参与权和表决权。可能后果：若业主委员会的行为合法合规，业主应遵守其决定，否则可能面临法律责任。若业主委员会的行为违法违规，业主有权通过合法途径维护自身权益，包括请求撤销不当决定、要求赔偿损失等。综上所述，物业管理未经过业主同意但业主委员会同意的合法性，取决于业主委员会的成立是否合法以及选聘物业的程序是否合规。业主在面对此类情况时，应了解相关法律法规，积极维护自身权益。如有任何法律问题，可以直接向我咨询。

物业没有经过业主大会同意进入小区是不合法的。以下从多个角度进行分析说明：一、法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：该条款明确规定了业主共同决定的事项，包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。这意味着，物业的选聘和解聘必须由业主共同决定，未经业主同意，物业不得擅自入驻小区。决定选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这一规定进一步强调了业主在物业选聘中的决定权。《物业管理条例》第十一条和第十二条：这两条也明确规定了选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，并详细说明了业主大会会议的召开形式和表决方式。这同样表明，物业的入驻必须得到业主的同意。二、业主的自治权业主对小区内的公共事务享有自治权，这是法律赋予业主的基本权利。选择物业服务企业作为小区管理的重要一环，自然也应由业主自主决定。未经业主同意，任何组织或个人不得擅自入驻小区提供服务，否则就侵犯了业主的自治权。三、合同的相对性如果物业想要入驻小区，必须与业主或业主委员会签订物业服务合同。这份合同是双方权利义务的依据，也是物业入驻小区的合法凭证。没有合法有效的合同作为依据，物业的入驻行为就是违法的。四、可能的法律后果如果物业未经业主同意擅自入驻小区，可能面临被业主拒绝、要求撤离的法律后果。同时，如果其行为给业主造成了损失，如破坏了小区的公共设施、影响了业主的正常生活等，物业还可能承担赔偿责任。五、建议措施加强沟通协商：物业在入驻小区前，应与业主或业主委员会进行充分沟通协商，了解业主的需求和意见，争取得到业主的支持和同意。这有助于建立良好的物业与业主关系，为后续的服务工作打下基础。遵守法律法规：物业应严格遵守相关法律法规的规定，确保入驻行为的合法性。不得采取欺骗、胁迫等手段强迫业主接受服务，否则将面临法律制裁。建立监督机制：建立健全的监督机制，对物业的服务质量进行监督和管理。如果发现物业存在违法行为或服务质量问题，业主或业主委员会应及时采取措施予以纠正，如要求物业整改、解除物业服务合同等。综上所述，物业没有经过业主大会同意进入小区是不合法的。作为业主，你有权维护自己的合法权益，如果遇到物业擅自入驻的情况，可以及时向相关部门投诉或寻求法律帮助。如果你有任何法律问题，可以直接向我咨询。

核心结论：未经过业主大会同意签订的物业合同，其合法性及产生的物业服务是否合法，需根据具体情况判断。以下从不同角度进行分析：合同效力角度无效合同情形：若物业合同的签订未遵循法定程序，如未经业主大会或业主委员会的授权或同意，且事后也未得到业主大会的追认，那么该合同可能因缺乏合法授权而被视为无效合同。在此情况下，基于该合同产生的物业服务关系可能被认定为不合法。有效合同情形：尽管物业合同签订时未经业主大会同意，但如果事后业主大会或业主委员会以明示或默示的方式（如实际接受物业服务并支付费用）表示了认可，或者该合同符合法律法规的其他有效性要件（如双方意思表示真实、不违反法律强制性规定等），则该合同可能被视为有效合同。在此情况下，基于该合同产生的物业服务关系是合法的。事实服务关系角度事实服务关系的认定：即使物业合同无效或不存在，如果物业服务企业实际上为小区业主提供了物业服务（如安保巡逻、环境卫生清扫、公共设施维护等），且业主也事实上接受了这些服务，根据相关法律规定及司法实践，通常会认定双方之间形成了事实上的物业服务关系。业主支付物业费的义务：在事实服务关系下，基于公平和等价有偿的原则，业主一般需要支付相应的物业费用。具体的物业费标准可根据实际提供的服务成本、行业标准或合理的市场价格等因素确定。若双方对物业费存在争议，可通过协商、调解或司法途径解决。法律后果与责任承担物业服务企业的责任：无论物业合同是否有效，物业服务企业在提供服务时都应遵守相关法律法规和行业标准。若因物业服务企业的过错导致业主损失（如安保措施不到位导致财产被盗），物业服务企业需承担相应的赔偿责任。业主的责任：业主在享受物业服务的同时，也应履行支付物业费等义务。无故拖欠物业费者，物业服务企业有权通过合法途径催收，并可能要求业主承担违约责任。法律建议：对于物业服务企业而言，应严格按照法定程序与业主或业主委员会签订物业合同，并确保合同内容合法、有效。在提供服务过程中，应遵守相关法律法规和行业标准，确保服务质量。对于业主而言，应积极参与业主大会或业主委员会的活动，了解并监督物业服务企业的服务情况和合同签订情况。若发现物业服务企业存在违法行为或合同签订程序不合法等问题，应及时向相关部门投诉或寻求法律帮助。进一步思考：在实际操作中，物业合同的签订和履行往往涉及复杂的法律关系和利益博弈。因此，建议物业服务企业和业主在合作前务必签订书面合同，并明确双方的权利和义务。同时，在合同履行过程中，双方都应保持沟通顺畅，及时解决可能出现的问题和纠纷。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：未经业主大会同意，业委会和物业签订的合同，其效力原则上处于待定状态，具体取决于业主是否追认。若合同内容侵犯业主权益或造成损失，业主有权采取多种法律途径维护自身权益。合同效力分析效力待定原则：根据《物业管理条例》及相关法律法规，业委会在一定范围内代表业主行使权利，但涉及重大事项，如选聘和解聘物业服务企业，需经业主共同决定。若业委会未经业主大会同意签订物业合同，该合同效力原则上待定，最终取决于业主是否追认。相对有效的情况：若合同所涉事项在业委会日常管理权限范围内，且符合相关规定和程序，如为维护小区公共设施而签订的小额维修服务合同，则合同可能被视为有效。但这种情况较为特殊，且需严格符合法律法规和业主大会议事规则。业主权益受损与法律救济业主权益受损的表现：业委会擅自签订合同可能导致业主经济利益或其他合法权益受损，如不合理费用分摊、服务标准降低等。这些行为都可能侵犯业主的合法权益。业主的权利救济途径：召开业主大会：业主可提议召开业主大会，讨论并表决业委会擅自签订合同的事项。若多数业主不追认，合同对全体业主无约束力。这是业主维护自身权益的重要途径。要求业委会承担责任：若因业委会擅自签订合同导致业主损失，业主可通过业主大会决议要求业委会赔偿。若业委会拒绝赔偿，业主可向人民法院提起诉讼，要求业委会承担相应的法律责任。向相关部门投诉：业主可向房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府等部门投诉业委会的违法行为。这些部门对物业管理活动具有指导和监督职责，可介入调查并督促业委会纠正不当行为。实际操作建议查阅业主大会议事规则和管理规约：业主应首先查阅业主大会议事规则和管理规约，了解业委会签订物业合同的具体规定和程序。这有助于业主判断业委会的行为是否合法合规。仔细审查合同内容：业主应详细阅读物业服务合同，确保自身权益未受侵害。如发现侵权条款或不合理之处，可向业委会提出质疑并要求修改。保留相关证据：在整个过程中，业主应注意收集和保留相关证据，如业委会会议通知、会议记录、与业委会沟通的记录、物业合同文本等。这些证据在后续维权过程中将起到关键作用。法律依据《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：...（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；...业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。综上所述，未经业主大会同意，业委会和物业签订的合同效力待定。业主应通过了解相关程序与事实、内部沟通与协商、向相关部门投诉与举报以及法律途径等多种方式积极维护自己的合法权益。若您在此过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

没经过业主同意，物业进驻一般是不合法的。以下从几个方面为你详细分析：法律依据根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业的选聘应当遵循业主大会的决定。具体来说，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这意味着，物业的进驻必须得到业主的同意，否则就可能构成违法。实际操作中的情况前期物业服务：在小区尚未成立业主大会或业主委员会时，开发商通常会选聘一家物业服务企业进行前期物业服务。这种情况下，虽然业主没有直接参与选聘过程，但开发商的选聘行为通常是在销售房屋时通过合同约定的方式告知业主的，且前期物业服务合同一般会在业主购房时作为购房合同的一部分进行签署。因此，这种前期物业服务在一定程度上可以视为得到了业主的默认同意。然而，这并不意味着物业可以随意进驻，其服务内容、标准等仍需符合相关法律法规和购房合同的约定。业主大会选聘：在小区成立业主大会后，物业服务企业的选聘就应当完全由业主大会决定。如果物业未经业主大会同意就擅自进驻，那么这种行为就是违法的。业主有权要求物业立即停止服务，并可以通过法律途径追究其法律责任。可能的法律后果如果物业未经业主同意就擅自进驻，可能会面临以下法律后果：被要求立即停止服务：业主或业主委员会有权要求物业立即停止服务，并撤出小区。承担违约责任：如果物业与开发商或原物业服务企业签订了相关合同，但未经业主同意就擅自进驻，那么物业可能构成违约，需要承担相应的违约责任。被追究行政责任：根据《物业管理条例》的相关规定，物业未经业主同意擅自进驻的，可能面临房地产行政主管部门的处罚，如警告、罚款等。建议如果你作为业主发现物业未经同意就擅自进驻，你可以采取以下措施：与物业沟通：首先尝试与物业进行沟通，了解其进驻的原因和依据，并要求其出示相关证明文件。向业主委员会或相关部门反映：如果沟通无果，你可以向业主委员会或当地房地产行政主管部门反映情况，要求其介入调查并处理。寻求法律帮助：如果问题无法得到妥善解决，你可以考虑寻求法律帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。总之，物业的进驻必须得到业主的同意，否则就可能构成违法。如果你作为业主遇到类似问题，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况为你提供专业的法律建议。

物业服务合同未经业主大会表决通过，一般是不合法的。下面我将从不同角度为您详细分析：法律背景与规定根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。在物业服务合同方面，通常要求经过业主大会的表决通过，以确保合同的合法性和有效性。这是因为物业服务合同涉及到全体业主的共同利益，需要业主们的共同参与和决策。未经业主大会表决通过的后果合同效力问题：如果物业服务合同未经业主大会表决通过，该合同可能因缺乏合法程序而面临效力争议。在极端情况下，法院或仲裁机构可能认定该合同无效，从而对物业服务企业和业主双方都产生不利影响。业主权益保护：未经业主大会表决通过的物业服务合同，可能无法充分反映业主的意愿和利益。业主们可能对合同内容、服务标准、费用等存在异议，但缺乏有效的表达渠道和决策机制。这可能导致业主在后续的服务过程中感到不满，甚至引发纠纷。物业服务企业风险：对于物业服务企业来说，与未经业主大会表决通过的合同相对方（即业主委员会或个别业主）签订合同，可能面临合同履行过程中的风险。如果业主们对合同内容提出异议或拒绝履行合同义务，物业服务企业可能面临经济损失和声誉损害。合法签订物业服务合同的建议严格遵循法定程序：在签订物业服务合同前，应确保经过业主大会的表决通过。这可以通过召开业主大会、进行投票表决等方式实现。确保合同内容得到业主们的广泛认可和支持。明确合同条款：在合同中应明确双方的权利和义务、服务标准、费用等关键条款。避免使用模糊或歧义的表述，以减少后续纠纷的可能性。加强沟通与协商：在签订合同过程中，物业服务企业应与业主们保持密切沟通与协商。充分听取业主的意见和建议，对合同内容进行适当调整和完善。这有助于增强合同的合法性和有效性，同时也有助于提升业主对物业服务企业的信任度和满意度。特殊情况下的处理在某些特殊情况下，如紧急情况下需要立即签订物业服务合同以保障业主的正常生活秩序等，可能无法及时召开业主大会进行表决。在这种情况下，可以采取临时措施，如由业主委员会或个别业主代表与物业服务企业签订临时合同，并在后续尽快召开业主大会进行追认或补充表决。但这种情况应尽量避免，并在条件允许时及时补全法定程序。如果您在物业服务合同方面遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况提供专业的法律建议和帮助。

未经业主大会同意，由社区委托物业公司代管是否合法，需依据具体情况判断：若社区获得业主大会的明确授权：根据相关法律法规，业主大会是代表全体业主利益的权力机构，拥有选聘和解聘物业服务企业等权利。若社区在代管引进物业前，已获得业主大会的明确授权，那么其代管行为是合法的。这种情况下，社区委托物业公司代管的行为，可以视为是业主大会意志的延伸，对全体业主具有约束力。若社区未获得业主大会的授权：如果没有获得业主大会的授权，社区自行决定代管引进物业，则可能不合法。这侵犯了业主对物业服务企业的自主选择权。物业服务合同是业主与物业服务企业之间的民事合同，应由业主通过法定程序参与决策。社区未经授权干预，可能违背了相关法律规定和业主意愿。特殊情况下的社区代管：在某些特殊情况下，如小区未成立业主大会，或业主大会因客观原因无法正常履职时，社区可能在政府相关部门的监督下，代行业主委员会的部分职责，包括选聘新的物业服务企业。这种情况下，社区代管引进物业的行为，可能被视为是为了维护全体业主的权益而采取的临时措施，具有一定的合法性。但即便如此，社区也应严格遵守相关法律法规，确保代管行为的合法性和合理性。法律建议：对于业主而言，若发现社区未经业主大会同意擅自委托物业公司代管，可以积极行使知情权、参与权和监督权，要求社区提供相关授权文件或说明情况。若认为社区行为侵犯了自身权益，可以向相关部门投诉或寻求法律援助。对于社区而言，在代管引进物业前，应充分了解相关法律法规和业主意愿，确保代管行为的合法性和合理性。若需代管，应尽可能获得业主大会的明确授权，并严格按照授权范围和程序进行操作。总之，未经业主大会同意，由社区委托物业公司代管是否合法，需依据具体情况和相关法律法规进行判断。在处理此类问题时，应充分尊重业主的权益和意愿，确保代管行为的合法性和合理性。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。

物业未经业主同意进驻小区是不合法的。以下从不同角度对此问题进行详细分析：一、法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：该条款明确规定了业主对小区公共事务的自治权，包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。决定此类事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（针对特定重大事项），或经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（针对其他事项）。《物业管理条例》第十一条和第十二条：这两条也强调了业主对共有和共同管理权利的其他重大事项的决定权，包括选聘和解聘物业服务企业。业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《中华人民共和国民法典》第九百四十条：该条款规定了前期物业服务合同的终止条件，即建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这意味着，在业主大会或业主委员会未依法作出决定的情况下，建设单位或其他主体不得擅自更换或指定物业服务人。二、分析说明业主的自治权：业主作为小区物业的所有权人，对小区内的公共事务享有自治权，包括选择物业服务企业的权利。未经业主同意，任何组织或个人不得擅自入驻小区提供服务。合同的相对性：物业服务合同的签订应当遵循合同相对性原则，即合同双方应当是业主或业主委员会与物业服务企业。如果社区或物业服务企业想要入驻小区，必须与业主或业主委员会签订物业服务合同。没有合法有效的合同作为依据，其入驻行为就是违法的。可能的法律后果：如果物业未经业主同意擅自入驻小区，可能面临被业主拒绝、要求撤离的法律后果。同时，如果其行为给业主造成了损失，还可能承担赔偿责任。三、建议措施加强沟通协商：物业在入驻小区前，应与业主或业主委员会进行充分沟通协商，了解业主的需求和意见，争取得到业主的支持和同意。遵守法律法规：物业应严格遵守相关法律法规的规定，确保入驻行为的合法性。不得采取欺骗、胁迫等手段强迫业主接受服务。建立监督机制：建立健全的监督机制，对物业服务企业的服务质量进行监督和管理。如果发现物业服务企业存在违法行为或服务质量问题，业主或业主委员会应及时采取措施予以纠正，必要时可通过法律途径维护自身权益。总结来看，物业未经业主同意进驻小区是不合法的。业主作为小区物业的所有权人，享有选择物业服务企业的权利。物业在入驻小区前，应与业主或业主委员会进行充分沟通协商，并签订合法有效的物业服务合同。如果物业未经业主同意擅自入驻小区，可能面临法律后果。因此，建议物业在入驻小区前务必遵守相关法律法规和程序要求。

未与业委会签合同的物业是否合法，需分情况讨论：若小区未成立业委会，或业委会无法履行职责：在这种情况下，居委会在街道办、乡镇政府的指导和监督下，可能代行业委会的职责与物业公司签订合同。但这一行为必须符合相关法律法规的规定，包括居委会的代行职责是否得到业主大会的明确批准，以及签订合同的过程是否遵循了正当程序，如公示、征询意见等。若符合这些条件，则合同可能是合法的。但需注意：居委会代行业委会职责签订合同并非普遍情况，且必须严格遵循法律法规和正当程序。若居委会未经业主大会批准擅自签订合同，则合同效力可能存在问题。若小区已成立业委会，但物业未与业委会签订合同：通常情况下，物业企业应当与业委会签订物业服务合同，以明确双方的权利和义务。若物业未与业委会签订合同，则可能缺乏合法的合同依据来提供物业服务。这种情况下，物业的合法性可能受到质疑。因为缺乏合同约束，物业的服务质量、费用标准等可能无法得到有效保障，业主的权益也可能受到侵害。进一步分析：若物业实际上在提供服务，且业主也接受了这些服务，那么双方之间可能形成了事实上的物业服务关系。但这种关系缺乏明确的合同条款来规范，容易引发纠纷。例如，物业可能随意提高物业费，或者业主可能拒绝支付物业费等。从合同合法有效的条件来看：无论物业是与业委会还是居委会签订合同，都必须满足合同合法有效的条件，包括主体适格、意思表示真实、内容合法合规以及程序合法。主体适格：要求签订合同的双方都必须具备相应的主体资格。对于物业企业来说，就是必须具备相应的资质和合法经营物业管理业务的能力。意思表示真实：要求双方在签订合同过程中必须基于真实意愿进行协商和达成一致，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形。内容合法合规：要求合同条款不得违反法律法规的强制性规定，且不能违背公序良俗。程序合法：要求签订合同的过程必须遵循正当程序，如召开业主大会征求业主意见等。法律建议：对于业主来说，若发现物业未与业委会签订合同，或者对物业的合法性有疑问，可以及时向当地房地产管理部门或相关法律机构咨询，以获取准确的解答和指导。对于物业企业来说，应当尽快与业委会签订合法的物业服务合同，以明确双方的权利和义务，避免引发不必要的纠纷。可能产生的法律后果：若物业未与业委会签订合同且缺乏合法的合同依据来提供物业服务，可能会面临被业主解雇、无法收取物业费等法律后果。若物业与业主之间形成了事实上的物业服务关系但缺乏明确的合同条款来规范，可能会引发物业费纠纷、服务质量纠纷等法律问题。有问题可以直接向我咨询，我会结合你所在小区的具体情况，给出更详细的法律建议。

结论：没有召开业主大会，物业就进入小区并不直接决定其合法性，但物业的进入和后续管理行为必须遵循法定程序和规定，否则可能构成违法。详细分析如下：物业进入小区的合法性基础：物业的进入通常基于与开发商或业主大会（或业主委员会，如果已成立）签订的物业服务合同。如果物业是在未召开业主大会、未与业主或业主大会授权的代表签订合同的情况下进入小区，那么其进入行为可能缺乏直接的合同依据，但这并不直接等同于违法，还需结合具体情况判断。在某些情况下，如小区新建初期或业主大会尚未成立时，物业可能是由开发商选聘并进入小区提供前期物业服务。这种情况下，物业的进入是基于与开发商的合同，虽然未直接经过业主大会同意，但在法律上可能是被允许的。未召开业主大会可能带来的问题：缺乏业主参与和授权：业主大会是业主行使共同管理权利的重要机制。未召开业主大会即让物业进入，可能意味着业主未能充分参与和授权，物业的管理行为可能无法反映业主的真实意愿。管理决策效率低下：没有业主大会或业主委员会的监督和协调，物业在管理小区时可能面临决策效率低下的问题，因为缺乏一个代表业主整体利益的组织来统一意见。潜在的法律风险：如果物业在未召开业主大会的情况下进入小区，并后续实施了损害业主利益的行为（如擅自提高物业费、挪用专项维修资金等），那么物业可能面临法律责任，包括民事赔偿和行政处罚等。物业管理的合法程序：根据《物业管理条例》及相关规定，物业的选聘和解聘应当由业主大会决定。这意味着，在正常情况下，物业的进入应当经过业主大会的同意，并签订物业服务合同。如果小区尚未成立业主大会或业主委员会，物业的进入和管理行为应当遵循相关法律法规的规定，并尽可能确保业主的知情权和参与权。例如，物业可以通过公告、征求意见等方式与业主进行沟通，确保管理行为的透明度和公正性。建议与指导：推动成立业主大会：在条件允许的情况下，建议业主积极推动成立业主大会，以便更好地行使共同管理权利，监督物业的管理行为。加强沟通与协调：物业应当加强与业主的沟通与协调，确保管理行为的透明度和公正性。同时，业主也应当积极参与小区事务的管理和监督，共同维护小区的和谐稳定。寻求法律帮助：如果业主对物业的管理行为有异议或认为物业存在违法行为，可以寻求法律帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。总结来说，没有召开业主大会并不直接决定物业进入的合法性，但物业的进入和后续管理行为必须遵循法定程序和规定。为了确保物业管理的合法性和有效性，建议业主积极推动成立业主大会，并加强与物业的沟通与协调。如果遇到问题或争议，可以及时向我咨询以获取专业的法律帮助。

没有经过业主同意进小区做物业是不合法的。下面我从法律角度为您详细解释：法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，由业主共同决定。这意味着，物业服务企业的入驻或更换，必须经过业主的同意。《物业管理条例》第十一条和第十二条也强调了业主对物业服务企业的选聘和解聘权利，并规定了业主大会的召开和表决程序。分析说明业主的自治权：根据法律规定，业主对小区内的公共事务享有自治权，包括选择物业服务企业的权利。未经业主同意，任何组织或个人不得擅自入驻小区提供服务。合同的相对性：物业服务企业想要入驻小区，必须与业主或业主委员会签订物业服务合同。没有合法有效的合同作为依据，其入驻行为就是违法的。可能的法律后果：如果未经业主同意擅自入驻小区，物业服务企业可能面临被业主拒绝、要求撤离的法律后果。同时，如果其行为给业主造成了损失，还可能承担赔偿责任。建议措施加强沟通协商：物业服务企业在入驻小区前，应与业主或业主委员会进行充分沟通协商，了解业主的需求和意见，争取得到业主的支持和同意。遵守法律法规：严格遵守相关法律法规的规定，确保入驻行为的合法性。不得采取欺骗、胁迫等手段强迫业主接受服务。建立监督机制：建立健全的监督机制，对物业服务企业的服务质量进行监督和管理。如果发现物业服务企业存在违法行为或服务质量问题，应及时采取措施予以纠正。综上所述，没有经过业主同意进小区做物业是不合法的。物业服务企业应尊重业主的自治权，遵守法律法规，通过合法途径入驻小区并提供服务。如果您或您所在的小区遇到了类似问题，可以及时向相关部门反映或寻求法律帮助。