农村宅基地只有别人的购房合同，在大多数情况下是无效的，但也存在特殊情况可能被认定为有效。以下从不同角度为您详细分析：
一、一般情况下的无效性
法律依据与主体资格限制：
- 根据《土地管理法》，农村宅基地归农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利，与身份关系紧密相关。非本集体经济组织成员不具备获得该集体宅基地使用权的主体资格，因此，如果购房合同中的买方并非宅基地所在集体经济组织的成员，该合同将因违反法律法规的强制性规定而无效。
违反土地管理法规与政策：
- 我国严格限制土地用途，宅基地作为农村集体建设用地，其流转受到严格管控。非本集体经济组织成员购买宅基地，改变了使用主体和流转范围，违反了土地管理法规和政策，因此合同无效。
无法办理产权过户手续：
- 由于宅基地使用权的特殊性，其转让需要满足一定的条件和程序，包括经过村集体经济组织的同意、办理相关的审批手续等。如果买卖双方无法办理合法的产权过户手续，那么即使签订了购房合同，也无法实现宅基地使用权的转移，合同因此无效。
二、特殊情况下的有效性
同村村民之间的合法交易：
- 如果买卖双方均为本村村民，且均具备完全民事行为能力，协议内容合法、真实，不违反村里规划和相关规定，那么购房合同可能是有效的。但即便如此，也需要确保交易的合法性和合规性，并办理相关的产权过户手续，以保障双方的权益。
户口迁移与成员资格变化：
- 在极少数情况下，如果购买人在购买后将户口迁入该集体经济组织，并具备了本集体经济组织成员资格，且满足其他相关条件，那么购房合同有可能被认定为有效。但这种情况较为罕见，且需满足严格的条件和程序。
历史遗留问题的处理：
- 对于历史上形成的宅基地买卖行为，如果当时没有明确的法律法规禁止，且双方已经实际履行了合同义务，那么可以根据具体情况进行认定和处理。但这并不意味着所有历史遗留的宅基地买卖合同都是有效的，还需要结合当时的法律法规和政策背景进行综合判断。
三、法律后果与建议
法律后果：如果购房合同被认定无效，根据《民法典》的规定，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
建议：在涉及宅基地买卖时，务必先了解自身是否具备购买资格，以及是否符合相关法律法规的要求。如果确实需要购买宅基地，建议咨询专业律师（即向我咨询），对购房合同内容进行全面审查，确保合同的合法性、真实性和有效性。同时，也要注意保留好相关证据，以备不时之需。
综上所述，农村宅基地只有别人的购房合同是否有效，需综合考虑多种因素，包括买卖双方的身份、协议内容的合法性以及是否违反相关法律法规等。在实际操作中，应谨慎对待，确保交易的合法性和有效性。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。