镇上房子只有购房合同，其效力需分情况讨论：
购房合同本身的效力
- 根据《民法典》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。这意味着，购房合同一旦成立并满足生效条件（如双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定等），即具有法律效力。购房合同是买卖双方就房屋买卖事宜达成的一致意见，是双方权利义务的依据。
购房合同与房屋产权的关系
- 购房合同本身并不直接等同于房屋产权。房屋产权的取得通常需要办理物权登记，即过户手续。只有办理了过户手续，购房者才能取得房屋的合法产权。因此，即使购房合同有效，如果未办理过户手续，购房者也不能直接主张对房屋的所有权。
仅有购房合同可能面临的风险
- 卖方违约风险：如果卖方在签订购房合同后反悔，拒绝办理过户手续或要求提高房价等，购房者可能面临无法取得房屋产权的风险。此时，购房者可以依据购房合同向卖方主张违约责任，要求赔偿损失等。
- 房屋被查封或抵押风险：在购房合同签订后至过户前，如果房屋因卖方的原因被查封或抵押，购房者可能面临无法取得房屋产权的风险。这种情况下，购房者需要了解房屋的具体状况，并在购房合同中约定相应的保障条款。
- 一房多卖风险：如果卖方将房屋同时出售给多个购房者，并均签订了购房合同，那么只有先办理过户手续的购房者才能取得房屋产权。其他购房者可能面临无法取得房屋产权的风险，并需要依据购房合同向卖方主张违约责任。
建议与措施
- 签订详细的购房合同：购房合同应详细约定双方的权利义务、违约责任、争议解决方式等条款，以降低风险。
- 及时办理过户手续：购房合同签订后，应尽快办理过户手续，以确保取得房屋产权。
- 了解房屋状况：在签订购房合同前，应了解房屋的具体状况，包括是否存在查封、抵押等情况，以避免潜在风险。
- 保留相关证据：在购房过程中，应保留好购房合同、付款凭证等相关证据，以备不时之需。
总结来说，镇上房子只有购房合同，该合同本身具有法律效力，但并不直接等同于房屋产权。购房者应了解购房合同与房屋产权的关系，及时办理过户手续，并采取相应措施降低风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。