房东直接和租户签合同，可以找物业做中间人，但物业作为中间人的法律效力和职责范围需要分情况讨论，具体如下：

1. 物业作为见证人
   若物业仅以“见证人”身份参与合同签订，其作用主要是证明双方签署合同的真实性（例如在场监督签字、核对身份信息等）。这种情况下，物业无需对合同内容承担法律责任，但需确保见证过程真实、无胁迫或欺诈行为。
   法律依据：根据《民法典》第143条，民事法律行为有效的条件包括“行为人具有相应的民事行为能力”“意思表示真实”“不违反法律、行政法规的强制性规定”。物业作为见证人，仅需满足“真实见证”即可，不涉及合同权利义务。

2. 物业作为居间人（中介）
   若物业以“居间人”身份参与，需明确其是否收取了中介费用或提供了促成合同签订的服务（如提供房源信息、协调双方沟通等）。根据《民法典》第961条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

   • 若物业收取了中介费，则需承担居间人的法定义务，如如实报告房源信息、协助处理纠纷等；
     
   • 若未收取费用，则物业的行为更接近“好意施惠”（如朋友间帮忙），一般不承担法律责任，但需避免故意隐瞒重要信息或误导双方。

3. 物业作为合同一方或担保人
   若物业直接作为合同一方（如共同承租人）或担保人，则需明确其在合同中的权利义务。例如，若物业为租户的租金支付提供担保，则需签订书面担保协议，并承担连带还款责任。
   风险提示：物业通常不具备担保资质，若未经业主大会同意擅自以物业名义担保，可能涉及越权行为，导致担保无效。

实务建议：

• 若仅需见证合同签署，建议物业在合同中注明“见证人”身份，并签字确认，避免模糊表述；
  
• 若涉及居间服务，需签订书面居间合同，明确服务内容、费用及违约责任；
  
• 无论物业以何种身份参与，房东和租户均应仔细核对合同条款，避免因物业的介入导致权利义务混淆。
  

如有具体合同条款或物业参与方式需要分析，可直接向我咨询。