针对没有备案的物业且未与业主签订合同的情况，业主可以采取以下措施：

1. 了解物业备案与合同签订的法律要求：

   • 根据相关法律法规，物业服务企业应当在取得物业服务资质后，向相关部门进行备案，这是其合法经营的前提。
   • 物业服务企业与业主之间应当签订物业服务合同，明确双方的权利和义务，这是保障业主权益的重要依据。

2. 分析未备案与未签合同的可能后果：

   • 未备案：未备案的物业可能不具备合法经营资格，其提供的服务可能不符合行业标准，甚至存在违法违规行为。业主有权要求物业进行备案，或向相关部门举报其违法行为。
   • 未签合同：未签订物业服务合同意味着双方的权利和义务没有明确约定，一旦发生纠纷，业主可能难以维护自己的合法权益。例如，物业可能随意提高服务费用、降低服务质量等。

3. 业主可以采取的具体措施：

   • 要求物业签订合同：业主可以集体或单独向物业提出签订物业服务合同的要求，明确服务内容、费用标准、违约责任等条款。
   • 核实物业资质与备案情况：业主可以向相关部门查询物业的备案情况，确认其是否具备合法经营资格。如果发现物业未备案或存在其他违法行为，可以向相关部门举报。
   • 协商或投诉：如果物业拒绝签订合同或存在其他不当行为，业主可以尝试与物业进行协商，寻求解决方案。如果协商无果，业主可以向业主委员会、居委会或相关部门投诉，寻求帮助和支持。
   • 考虑更换物业：如果物业长期不履行合同义务或存在严重违法行为，业主可以考虑通过合法程序更换物业服务企业。这通常需要业主大会或业主委员会的决议，并按照相关法律法规进行操作。

4. 法律途径：

   • 如果物业的行为严重损害了业主的合法权益，业主还可以考虑通过法律途径解决纠纷。例如，向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任或赔偿损失等。

行动建议：

• 业主应尽快与物业沟通，要求签订物业服务合同，并核实物业的备案情况。
• 如果物业拒绝配合或存在违法行为，业主应及时向相关部门投诉或寻求法律帮助。
• 在处理此类纠纷时，业主应保留好相关证据，如沟通记录、照片、视频等，以便在需要时维护自己的合法权益。

温馨提示：在处理物业纠纷时，业主应保持冷静和理性，通过合法途径解决问题。如果遇到复杂或难以处理的纠纷，建议直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议。