核心结论：在婚后买房单独所有且婆婆出资70万，并签订以房返还协议给婆婆的情况下，若起诉离婚，法官的判决会综合考虑多种因素，包括出资性质、协议效力、婚姻期间共同还贷及增值情况等，具体判决结果可能因情况而异。以下分情况详细说明：

1. 协议效力认定：

   • 若协议被认定为有效：如果婆婆出资的70万被明确界定为借款，并且有书面借款协议或其他证据支持，同时双方签订的以房返还协议也符合法律规定，不存在欺诈、胁迫等情形，那么该协议通常会被认定为有效。在离婚时，房屋可能会按照协议约定归婆婆所有，或者根据协议内容对房屋进行处置，如出售房屋后返还婆婆的出资及相应利息等。
   • 若协议被认定为无效或可撤销：如果协议存在违反法律强制性规定、损害国家或第三方利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，或者是在一方受欺诈、胁迫等情况下签订的，那么该协议可能会被认定为无效或可撤销。此时，房屋的归属和分割将不再受该协议约束，而是按照法律规定和实际情况进行判决。

2. 出资性质认定：

   • 若认定为借款：如果婆婆的出资被明确为借款，并且有相关证据支持，那么在离婚时，这部分借款需要作为夫妻共同债务进行偿还（如果用于夫妻共同生活）。但房屋的归属和分割仍需考虑其他因素，如购房时间、产权登记情况等。
   • 若认定为赠与：如果婆婆的出资被认定为对夫妻双方的赠与，那么这部分出资将视为夫妻共同财产。在离婚时，房屋的归属和分割将根据夫妻双方的贡献、婚姻期间共同还贷及增值情况等因素进行综合判断。

3. 房屋归属及分割：

   • 购房时间：如果房屋是在婚姻关系存续期间购买的，即使产权登记在一方名下，也通常视为夫妻共同财产（除非有特别约定）。但在此案例中，由于存在婆婆的出资和以房返还协议，情况会更为复杂。
   • 产权登记：产权登记情况也是判断房屋归属的重要依据。如果房屋登记在婆婆名下，那么房屋可能直接归婆婆所有。但如果登记在夫妻一方或双方名下，则需要考虑出资性质、协议效力等因素进行综合判断。
   • 共同还贷及增值：如果婚姻期间夫妻双方共同还贷或房屋存在增值情况，那么这部分价值也需要在进行房屋分割时予以考虑。

建议：由于此类案件涉及复杂的法律关系和证据认定，建议当事人在起诉离婚前咨询专业律师，以便更准确地评估案件情况和制定诉讼策略。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律解答和建议。