针对您提出的“房主有精神病跟中介签独家代理协议是否有效”的问题，这主要涉及到合同法的相关规定以及民事行为能力的判断。
首先，我们需要明确的是，合同的效力与签订合同双方的民事行为能力密切相关。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事行为能力是指民事主体以自己独立的行为享有民事权利、承担民事义务的能力。对于精神病患者，如果其不能辨认自己的行为，那么其签订的合同可能是无效的，因为这涉及到其民事行为能力的缺失。
接下来，我们具体分析这个问题：
房主的民事行为能力：
- 如果房主在签订独家代理协议时，确实处于精神病发作状态，且不能辨认自己的行为，那么其签订的合同可能是无效的。
- 如果房主虽然患有精神病，但在签订合同时具有辨认自己行为的能力，那么其签订的合同可能是有效的。但这需要具体的医学证明和法律判断。
独家代理协议的性质：
- 独家代理协议通常属于格式合同，即中介公司为了重复使用而预先拟定的合同。根据《民法典》的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。
- 如果中介公司在签订合同时，没有充分告知房主关于独家代理的具体含义、限制范围以及可能产生的法律后果，那么房主在签订合同时可能处于不利地位，这可能影响合同的效力。
合同的法律效力：
- 根据《民法典》第一百一十九条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。但如果合同的一方在签订合同时缺乏民事行为能力，或者合同的内容存在违法情形，那么合同可能是无效的。
- 在本案例中，如果房主确实缺乏民事行为能力，且中介公司未能充分履行告知义务，那么这份独家代理协议可能是无效的。
综合建议：
- 如果您是房主或其家属，且怀疑房主在签订合同时缺乏民事行为能力，建议尽快咨询专业律师，并收集相关医学证明和证据，以便在必要时通过法律途径维护自己的权益。
- 如果您是中介公司，建议在签订合同时充分履行告知义务，确保房主或其家属充分理解合同的内容和法律后果。同时，也可以考虑在合同中增加关于房主民事行为能力的确认条款，以降低法律风险。
总之，房主有精神病跟中介签独家代理协议的效力问题需要根据具体情况进行判断，并建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。