关于法院拍卖房子物业费是否由新业主承担的问题，需分情况讨论，具体如下：

1. 拍卖公告有明确约定时
   若法院发布的拍卖公告中明确说明“物业费由买受人承担”，则新业主（买受人）需按公告履行，承担原业主欠缴的物业费。这是基于拍卖公告的公示效力，买受人参与竞拍即视为接受公告条款。
   例如：公告中写明“房屋存在欠缴物业费，由买受人自行处理”，则新业主需承担该费用。

2. 拍卖公告未明确约定时
   若公告未提及物业费承担问题，则原则上由原业主（被执行人）承担欠缴的物业费。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条，拍卖费用（包括物业费等债务）通常从拍卖所得价款中优先扣除，由被执行人间接承担。但需注意：

   • 若拍卖款不足以清偿全部债务（如物业费、贷款等），物业费可能作为普通债权按比例受偿，剩余部分仍由原业主承担；
     
   • 若房屋存在长期欠费且拍卖款已分配完毕，新业主一般无需承担，但需在竞拍前核实欠费情况，避免风险。

3. 实务中的特殊情形

   • 新业主垫付后追偿：若新业主先行垫付了原业主欠缴的物业费，可通过执行程序向法院申请从拍卖余款中退还，或由法院责令原业主偿还。
     
   • 物业费与房屋权属转移：物业费属于原业主与物业公司之间的债权债务关系，不因房屋所有权转移而自动转嫁至新业主。但若新业主实际使用了房屋（如已入住），部分法院可能基于公平原则，酌情判决新业主承担部分费用，但此情形较少见。

实务建议：

• 竞拍前核查公告：仔细阅读拍卖公告中的费用条款，重点关注“物业费承担”“欠费情况”等表述，必要时联系法院或物业公司确认。
  
• 风险评估：若公告未明确物业费承担方，或房屋欠费金额较高，需计算实际成本是否超出心理价位，避免因疏忽导致额外支出。
  
• 保留证据：若新业主需承担物业费，务必要求物业公司出具欠费明细，并保留缴费凭证，以备后续追偿或维权。

总结：法院拍卖房的物业费承担以拍卖公告为准，若无特别约定则由原业主承担。新业主需注意公告中的风险提示，并在竞拍前充分核实欠费情况，避免因信息不对称导致损失。如有进一步疑问，可直接向我咨询。