物业消防设施老化不能使用，物业不能完全免责，但可通过积极履行义务来减轻或避免部分责任。以下从不同角度为你详细分析：

从法律责任角度

1. 法定责任不可免除 根据《中华人民共和国消防法》等相关法律法规，物业对管理区域内的消防设施负有维护管理的责任。消防设施老化不能使用，本身就反映出物业在维护管理方面存在疏忽或不到位的情况，这是违反法定职责的行为，不能简单地通过某种方式完全免除这部分责任。例如，若因消防设施老化无法正常使用而导致火灾蔓延、造成人员伤亡或财产损失扩大，物业很可能要承担相应的民事赔偿责任，甚至在情节严重时，相关责任人员还可能面临行政处罚或刑事责任。
2. 积极履行义务可减轻责任 如果物业能够证明自己已经按照相关规定和合理标准，对消防设施进行了定期的检查、维护和保养，但由于设施本身的使用年限、质量问题等不可预见、不可避免的因素导致老化不能使用，并且在发现问题后及时采取了合理的措施，如立即通知专业维修机构进行维修、向相关部门报告等，那么在这种情况下，物业的责任可能会得到一定程度的减轻。比如，物业每月都对消防设施进行检查，并记录在案，在发现部分设施老化后，第一时间联系了有资质的维修公司，但由于维修需要一定时间和特殊配件，在这期间发生了火灾，此时物业的责任相对就会较轻。

从免责措施角度

1. 定期检查与维护 物业应建立完善的消防设施检查和维护制度，按照规定的时间间隔对消防设施进行全面检查，包括消防水泵、消火栓、灭火器、火灾自动报警系统等。检查过程中要详细记录设施的运行状况、存在的问题等，对于发现的老化或损坏部件，及时安排维修或更换。例如，每季度对灭火器进行一次检查，查看压力是否正常、瓶体有无损坏等，对于压力不足或超过使用年限的灭火器及时进行充装或更换。通过定期的检查和维护，可以尽可能延长消防设施的使用寿命，减少因老化导致不能使用的风险，同时在出现问题时也能证明自己已经履行了相应的义务。
2. 及时维修与更新 一旦发现消防设施存在老化或损坏情况，物业应立即采取措施进行维修或更新。对于一些小的问题，如消火栓接口漏水等，可以及时安排维修人员进行修复；对于一些严重老化、无法修复的设施，如使用年限过长的火灾自动报警系统主机等，应及时进行更新换代。在维修和更新过程中，要选择有资质的专业机构和合格的产品，确保维修和更新后的设施能够正常运行。例如，在更换火灾自动报警系统时，要选择符合国家标准的产品，并由具有相关资质的施工单位进行安装和调试。
3. 留存证据 物业在履行消防设施维护管理义务的过程中，要注意留存相关的证据，如检查记录、维修报告、通知业主的记录等。这些证据可以在发生纠纷时证明自己已经按照规定履行了职责，从而减轻或避免责任。例如，物业在发现消防设施老化后，及时通知了业主委员会，并通过书面形式记录了通知的时间、内容和方式，同时保留了业主委员会的回复记录，这些都可以作为证明自己履行了告知义务的证据。
4. 加强宣传与培训 物业还应加强对业主的消防安全宣传和培训，提高业主的消防安全意识和自防自救能力。可以通过张贴宣传海报、举办消防安全知识讲座、组织消防演练等方式，向业主普及消防安全知识和消防设施的使用方法。例如，每年组织一次消防演练，让业主熟悉火灾发生时的逃生路线和灭火器材的使用方法，这样在发生火灾时，业主能够及时采取正确的措施，减少损失，同时也可以证明物业在消防安全管理方面做了积极的工作。

从与业主沟通角度

1. 及时告知业主 当发现消防设施老化不能使用时，物业应及时将情况告知业主，可以通过在小区内张贴通知、在业主群里发布消息等方式，让业主了解消防设施的现状和可能存在的风险。同时，要向业主说明物业已经采取或即将采取的措施，如维修计划、更新方案等，争取业主的理解和支持。例如，物业在发现消防水泵老化不能正常使用后，第一时间在小区公告栏张贴了通知，告知业主消防水泵的现状、可能对小区消防安全造成的影响以及物业已经联系了维修公司进行维修的情况。
2. 听取业主意见 在处理消防设施老化问题的过程中，物业应充分听取业主的意见和建议，与业主共同商讨解决方案。可以通过召开业主大会、业主代表会议等方式，让业主参与到消防设施维修或更新的决策中来，提高业主的参与度和满意度。例如，在决定是否更换火灾自动报警系统时，物业组织召开了业主大会，向业主介绍了不同品牌和型号的系统的优缺点、价格等情况，听取了业主的意见和建议，最终根据业主的投票结果确定了更换方案。

如果物业在消防设施老化问题上还有其他疑问，或者遇到了相关的纠纷，都可以直接向我咨询。