物业用房出租是否需要业主同意签字，需分情况讨论：

1. 若物业用房产权归属全体业主共有
   根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第三十七条，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，属于业主共同决定事项，必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
   实务要点：若物业用房属于业主共有（如规划为公共活动用房、管理用房等），出租需通过业主大会决议，物业企业无权单方决定。

2. 若物业用房产权归属开发商或物业企业
   若开发商在规划时明确物业用房产权归自身所有（需以产权登记为准），或物业企业通过合法途径取得产权（如购买、受赠），则出租行为属于产权人自主处分权范畴，原则上无需业主同意。但需注意：

   • 若租赁合同内容涉及业主共同利益（如噪音、安全等），可能受《民法典》第二百八十八条（相邻关系处理原则）约束；
     
   • 若物业企业擅自改变物业用房用途（如将管理用房改为商业经营），可能违反《物业管理条例》第三十七条“物业用房不得改变用途”的强制性规定，导致合同无效。

3. 特殊情形：物业用房部分共有、部分专有
   若物业用房存在产权混合（如部分为业主共有，部分为开发商专有），出租时需区分产权部分：

   • 共有部分出租需业主同意；
     
   • 专有部分出租无需业主同意，但不得损害共有部分权益。

建议行动：

• 业主可要求物业企业出示产权证明，确认物业用房权属；
  
• 若涉及共有部分出租，可要求物业企业公示业主大会决议及租赁合同草案；
  
• 若发现物业企业违规出租，可向当地房管部门投诉或通过业主委员会提起诉讼。
  

如有进一步细节（如物业用房规划用途、产权登记情况等），可随时补充说明，我会为您细化分析。