关于标的物部分灭失的买房协议是否可以认定合同无法履行以及协议时效的问题，可以分情况讨论如下：
合同是否无法履行
- 部分灭失不必然导致合同无法履行：在房屋买卖合同中，如果标的物（即房屋）只是部分灭失，这并不必然意味着整个合同无法履行。关键在于灭失的部分是否对房屋的整体功能、价值或使用目的产生了根本性影响。如果灭失的部分较小，且不影响房屋的整体居住或使用功能，那么合同仍然有可能继续履行，只是可能需要对合同价格、履行方式等进行相应的调整。
- 根本性灭失导致合同无法履行：如果灭失的部分对房屋的整体功能、价值或使用目的产生了根本性影响，例如房屋的主要结构受损，导致房屋无法居住或存在安全隐患，那么在这种情况下，可以认为合同已经无法履行。此时，买方有权根据合同法的相关规定，要求解除合同，并可能要求卖方承担违约责任。
协议时效问题
- 诉讼时效的一般规定：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这意味着，如果买方认为卖方存在违约行为，并希望通过法律途径维护自己的权益，那么买方需要在知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起三年内提起诉讼。
- 时效的中断与中止：在诉讼时效期间内，如果发生法定事由，如买方向卖方提出履行请求、卖方同意履行义务等，可以导致诉讼时效的中断。中断后，诉讼时效期间重新计算。另外，如果因不可抗力或其他障碍不能行使请求权，诉讼时效可以中止。中止的原因消除后，诉讼时效期间继续计算。
- 时效的适用：在房屋买卖合同纠纷中，如果买方认为合同无法履行是由于卖方的违约行为导致的，并且希望要求卖方承担违约责任或解除合同，那么买方需要在诉讼时效期间内提起诉讼。如果超过诉讼时效期间，买方可能会丧失胜诉权。
建议：
- 及时评估与协商：在房屋部分灭失的情况下，买方和卖方应及时对房屋的现状进行评估，并协商是否继续履行合同或解除合同。如果双方能够达成一致意见，可以签订补充协议来明确双方的权利和义务。
- 保留证据：无论买方还是卖方，都应保留好与房屋买卖合同相关的所有证据，包括合同文本、付款凭证、房屋现状照片或视频等。这些证据在后续可能发生的纠纷中将起到至关重要的作用。
- 及时咨询专业律师：如果双方无法就合同履行问题达成一致意见，或者买方认为自己的权益受到了侵害，那么应及时咨询专业律师，了解自己的法律权益和可能的法律后果，并根据律师的建议采取相应的法律行动。
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