关于租房合同签两年，只租一年押金是否退还的问题，这主要取决于租赁合同中的具体约定以及实际情况。以下是从不同角度进行的详细分析：

1. 合同有明确约定的情况

   • 提前退租不退押金：如果租赁合同中明确写明，承租人提前终止合同时出租人有权不退还押金，那么出租人可以依据此条款不退还押金。这是基于双方自愿达成的契约精神，应严格遵守合同条款。例如，合同中可能规定：“若承租人提前退租，押金将作为违约金不予退还。”
   • 约定特定条件下退还押金：如合同约定在承租人提前通知出租人且承担一定违约责任（如支付违约金）的情况下，押金可以退还，那么只要承租人满足这些条件，出租人就应当退还押金。比如，合同可能规定：“承租人提前一个月通知出租人，并支付一个月租金作为违约金，押金可全额退还。”
   • 其他明确约定：如合同中明确规定“租赁两年，若提前一年退租，押金全额退还”或类似条款，那么在满足这些条件时，押金也应予以退还。

2. 合同无明确约定的情况

   • 押金性质为履约保证金：在没有合同约定的情况下，如果押金的性质被认定为履约保证金，承租人提前退租属于违约行为。出租人可以用押金来弥补因承租人违约所遭受的损失（如房屋空置期间的租金损失）。如果损失小于押金金额，剩余部分押金应退还承租人；如果损失大于押金，出租人还有权要求承租人补足差额。
   • 押金性质为房屋及物品完好保证金：如果押金是用于保证租赁房屋及其附属物品完好无损的，退租时经检查房屋及其附属物品没有损坏，出租人应当退还押金。如果房屋有损坏需要维修或物品有缺失，出租人可以从押金中扣除维修费用或物品价值后退还剩余部分。
   • 公平原则处理：若合同未对押金退还作出明确约定，且押金的性质不明确，通常应按照公平原则处理。房东收取押金的目的主要是保证租赁期间房屋及附属设施的正常使用和租客的行为规范等。如果租客已履行了合同中的其他义务（如按时缴纳房租等），且没有损坏房屋或附属设施，房东应退还押金。

3. 其他考虑因素

   • 违约责任：提前退租通常构成违约，承租人需要承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。违约金的数额应根据合同约定来确定；如果合同中没有约定或约定不明确，可以根据《民法典》中关于承担违约金责任的一般原则来执行，即违约金一般不超过实际损失的30%。
   • 协商一致解除：如果承租人与出租人协商一致解除租赁合同，押金的退还以双方协议为准。双方可以就押金退还问题进行友好协商，并达成书面协议以避免后续纠纷。
   • 不可抗力：如因不可抗力导致合同不能继续履行，双方可以按照合同约定处理押金问题。例如，因自然灾害导致房屋无法继续居住，双方可以协商退还押金。

建议与总结：

• 在签订租赁合同时，建议双方就押金退还等相关问题作出明确约定，以避免后续纠纷。
• 在合同履行过程中，双方应遵守合同约定，诚信履约，以确保合同的顺利执行。
• 如果发生争议，应及时通过友好协商解决；协商不成的，可以向有关部门投诉或通过法律途径解决，如申请仲裁或提起诉讼等。
• 在整个过程中，保留好所有相关证据（如租赁合同、押金收据、沟通记录等）是至关重要的，它将为你的合法权益提供有力保障。

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