结论：住房合同中约定“不住满一年不退押金”是否合理，需结合具体情况判断，该条款不一定完全有效，也不一定完全无效。以下从不同角度详细分析：

一、从合同条款的合法性角度分析

1. 若押金性质为“履约保证金”
   根据《民法典》第四百七十条，合同双方可约定“履约保证金”条款，即一方为确保履行合同义务而向对方支付一定金额。若合同明确约定押金是“履约保证金”，且租客未住满一年属于违约行为（如合同中明确约定租期为一年，且租客提前退租），则房东有权依据合同约定不退押金。
   法律依据：《民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”（注：此处“定金”可类比“履约保证金”的逻辑）

2. 若押金性质为“损害赔偿预付款”
   若合同未明确押金性质，或约定押金用于“赔偿房东因租客提前退租导致的损失”（如房屋空置期租金、重新出租的中介费等），则房东需证明实际损失金额。若押金金额显著高于实际损失，租客可要求返还超额部分。
   法律依据：《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

3. 若条款显失公平
   若合同为房东提供的格式条款，且“不住满一年不退押金”的约定明显加重租客责任、排除租客主要权利（如租客因工作调动等合理原因需提前退租），租客可依据《民法典》第四百九十七条主张该条款无效。
   法律依据：《民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

二、从实际履行角度分析

1. 租客提前退租的原因

   • 若租客因房东违约（如未提供基本居住条件、擅自涨租等）提前退租，租客有权要求返还押金，并可主张房东承担违约责任。
     
   • 若租客因自身原因（如工作调动、家庭变故等）提前退租，且合同明确约定“不住满一年不退押金”，则房东有权不退押金（除非押金性质为“损害赔偿预付款”且金额过高）。

2. 房东是否实际受损
   即使合同约定“不住满一年不退押金”，若房东在租客退租后迅速将房屋重新出租，未产生实际损失，租客可要求返还押金。房东需证明实际损失（如房屋空置期租金、中介费等），否则可能被认定为“不当得利”。

三、给租客和房东的建议

1. 对租客的建议

   • 签约前仔细阅读合同条款，明确押金性质（是“履约保证金”还是“损害赔偿预付款”）。
     
   • 若合同条款显失公平，可要求修改或补充约定（如“若租客提前退租，房东应在扣除实际损失后返还剩余押金”）。
     
   • 退租时保留证据（如房屋交接单、房东重新出租的广告等），以备维权。

2. 对房东的建议

   • 在合同中明确押金性质及用途（如“本押金用于赔偿房东因租客提前退租导致的房屋空置期租金损失”）。
     
   • 合理约定押金金额（一般不超过1-2个月租金），避免因金额过高被认定为“显失公平”。
     
   • 租客退租时，及时与租客结算实际损失，避免因拖延导致纠纷。

总结：住房合同中“不住满一年不退押金”的条款是否合理，需结合押金性质、租客退租原因、房东实际损失等因素综合判断。若您遇到类似纠纷，可直接向我咨询，我会根据具体合同条款和案件事实为您提供专业建议。