关于在村集体土地上建住宅小区楼房，村委会和建设方签订的合同是否有效的问题，这并非一个简单的是非判断，而是需要结合具体情况进行深入分析。以下是从不同角度对这一问题的详细解答：

1. 土地性质与用途：

   • 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，村集体土地主要用于农业生产、农民居住等，若要将村集体土地用于建设住宅小区，必须依法办理土地用途变更手续，即农用地转用审批手续，并获得相应的建设用地规划许可证。
   • 若未办理相关手续，直接在村集体土地上建设住宅小区，则属于违法用地行为，此时村委会与建设方签订的合同可能因违反法律强制性规定而无效。

2. 合同内容与合法性：

   • 合同的效力不仅取决于土地性质，还取决于合同内容是否合法。合同内容应明确双方的权利义务、建设标准、付款方式等关键条款，且不得违反法律法规的强制性规定。
   • 若合同内容合法，且双方均具备签订合同的主体资格（如村委会作为集体土地的所有者或管理者，建设方具备相应的建设资质），则合同在形式上可能是有效的。但如前所述，若土地用途未变更，合同仍可能因违法用地而无效。

3. 审批与许可：

   • 除了土地用途变更审批外，建设住宅小区还需获得建设工程规划许可证、施工许可证等相关审批文件。
   • 若未获得这些审批文件，即使合同内容合法，也可能因建设行为本身违法而导致合同无效或部分无效。例如，若建设行为被相关部门责令停止或拆除，则合同中关于建设、交付等条款可能无法履行。

4. 特殊情况与例外：

   • 在某些特殊情况下，如符合乡村振兴战略、农村集体经营性建设用地入市等政策导向的项目，可能享有更宽松的土地使用和建设审批条件。
   • 若项目符合这些特殊政策或例外情况，且获得了相应的审批和许可，则村委会与建设方签订的合同可能是有效的。但这种情况需要具体分析政策文件和审批流程。

法律建议：

• 对于村委会而言，在签订此类合同前，应确保土地用途已依法变更，并获得所有必要的审批和许可文件。同时，应仔细审查建设方的资质和信誉，确保合同内容合法、明确、可行。
• 对于建设方而言，应充分了解土地性质和用途，确保建设行为符合法律法规和政策要求。在签订合同前，应要求村委会提供土地用途变更证明、建设用地规划许可证等相关文件，以降低合同风险。
• 若双方对合同效力存在争议，建议及时咨询专业律师，通过法律途径解决纠纷。在争议解决过程中，应保留好所有相关证据，如合同文本、审批文件、付款凭证等，以便维护自身合法权益。