在以下情形下，不动产（包括房地产）会被禁止或限制转让：

1. 以出让方式取得土地使用权但不符合法定转让条件

   • 支付与证书要求：若以出让方式取得土地使用权，在转让前必须确保已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是转让的基础条件，未满足则不得转让。
   • 投资开发要求：同时，还需满足投资开发条件。对于房屋建设工程，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；对于成片开发土地，应形成工业用地或其他建设用地条件。若房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。这些条件旨在确保土地得到合理开发利用，避免闲置或低效利用。

2. 受到司法和行政限制的房地产

   • 当房地产被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制权利时，该房地产在相关措施解除前不得转让。例如，因债务纠纷被法院查封的房产，在查封期间无法进行转让交易，这是为了保障司法或行政措施的顺利执行，防止通过转让逃避法律责任。

3. 依法被收回土地使用权的房地产

   • 若土地使用权被国家依法收回，原土地使用者将丧失对土地的合法使用权，其上的房地产自然也不得转让。收回原因可能包括违反土地出让合同约定（如未按规定用途使用土地且拒不改正）、闲置土地达到一定期限或为公共利益需要等。

4. 共有房地产未经其他共有人书面同意的

   • 共有房地产指两个或两个以上权利主体共同享有所有权的房地产。在转让时，必须获得其他共有人的书面同意，否则转让行为可能被认定为无效。例如，夫妻共有的房产，一方未经另一方书面同意擅自转让，将面临法律风险，因为这侵犯了其他共有人的合法权益。

5. 权属有争议的房地产

   • 权属存在争议的房地产，即所有权归属不明确，为避免交易风险和保障交易安全，此类房地产不得转让。只有在权属争议解决，确定合法所有权人后，方可进行转让。这是为了防止因权属不清而引发的纠纷和损失。

6. 未依法登记领取权属证书的房地产

   • 房地产登记是确认所有权和其他权利的法定程序。未依法登记领取权属证书的房地产，其权利状态不明确，无法确定其合法性和真实性，因此不得转让。只有取得合法权属证书，才能证明转让人对该房地产拥有合法的处分权。

7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

   • 除上述情形外，若法律或行政法规另有规定禁止房地产转让的情况，也应严格遵守。例如，某些特殊性质的房地产，如文物保护单位范围内的房地产，在转让时可能受到额外的限制和规定。这是为了保护特定利益或满足特定社会需求。

法律建议：

• 在进行房地产转让前，务必全面了解并核实房地产的权属状况、使用条件及是否存在法律限制等情况。这可以通过查询房地产登记信息、咨询相关部门或专业律师等方式进行。
• 若发现房地产存在禁止或限制转让的情形，应及时停止转让行为，并寻求合法途径解决相关问题。例如，对于权属有争议的房地产，可以通过法律途径解决争议；对于未满足出让条件的房地产，可以按照出让合同约定进行投资开发或补缴出让金等。
• 在进行房地产转让时，应签订合法有效的转让合同，并明确双方的权利义务和违约责任等条款。这有助于保障交易双方的合法权益，避免潜在的法律风险和纠纷。

如有任何关于房地产转让的法律问题或疑虑，请直接向我咨询，我将为你提供专业、全面的法律解答。