结论前置：

1. 一般情况下，租房合同中约定不交房租可以不通知的停水停电，该约定可能因违反法律法规的强制性规定而无效，出租人不能擅自停水停电。
2. 若合同中的该约定合法有效，且符合一定条件，出租人可以依据合同约定采取停水停电措施，但仍需谨慎行事。

详细分析：

一、法律法规对出租人权利的限制

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。若承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。然而，法律并未直接赋予出租人停水停电的权利。停水停电通常涉及到供水、供电公司与用户之间的合同关系，与出租人和承租人之间的租赁合同关系相互独立。因此，出租人擅自停水停电可能构成对承租人合法权益的侵害。

二、合同约定的效力

虽然法律未直接赋予出租人停水停电的权利，但租赁合同中可以约定承租人不交租金时出租人有权采取的措施，包括停水停电。不过，该约定必须合法，不能违反国家法律法规的强制性规定和公序良俗。如果合同中的该约定违反了法律法规的强制性规定，如侵犯了承租人的基本生活权益或过度限制了承租人的权利，那么该约定可能被认定为无效。

三、出租人合法维权的途径

当承租人不交租金时，出租人应优先选择合法合理的途径来维护自身权益。这包括：

1. 催告：首先应向承租人发出书面催缴租金的通知，并给予合理的支付期限。
2. 法律途径：若承租人在规定期限内仍未支付租金，出租人可以考虑向法院提起诉讼或申请仲裁等法律手段来维护自身权益。在诉讼或仲裁过程中，出租人可以请求法院或仲裁机构判决或裁决承租人支付租金及可能的违约金、滞纳金等。

四、擅自停水停电的风险与责任

如果出租人擅自停水停电，可能会面临以下风险和责任：

1. 侵权风险：擅自停水停电可能构成对承租人合法权益的侵害，如影响承租人的生产经营活动或造成物品损坏等。
2. 赔偿责任：若因停水停电给承租人造成损失，出租人可能需承担相应的赔偿责任。这种行为不仅不能有效解决租金问题，反而可能引发新的纠纷和法律责任。

五、特殊情况的考量

在多次催告无果且面临自身合法权益严重受损的紧急情况下，出租人为避免损失进一步扩大而采取停水停电措施，司法实践中可能会根据具体情况酌情考量。但这需要符合比例原则，尽量将对承租人造成的不必要损失降到最低。同时，出租人应确保停水停电措施的实施符合合同约定和法律法规的规定。

总结与建议：

作为出租人，在面对承租人不交租金的情况时，应优先选择合法合理的途径来维护自身权益，而不是擅自停水停电。如果租赁合同中有明确且合法的相关约定，出租人可以在符合约定条件下采取相应措施，但仍需谨慎行事，避免对承租人的合法权益造成过度损害。在任何情况下，出租人都应遵守法律法规，确保自身行为的合法性。如果您在处理此类纠纷时遇到任何问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。