结论：购买邻居家的宅基地，仅有协议并不一定完全有效，其有效性取决于多种因素，包括协议内容、双方身份、宅基地性质以及是否符合相关法律法规等。
详细分析：
协议内容与形式：
- 协议应当明确双方的权利和义务，包括宅基地的位置、面积、转让价格、支付方式、转让后的权益归属等。
- 协议应当采用书面形式，并由双方签字或盖章确认，以确保其法律效力。如果协议内容模糊或存在歧义，可能导致协议无效或产生纠纷。
双方身份与资格：
- 根据相关法律法规，宅基地的转让通常受到严格限制，特别是农村宅基地，一般只能在本村集体经济组织成员之间转让。
- 如果购买方或出售方不具备相应的资格或身份，如购买方不是本村集体经济组织成员，那么协议可能因违反法律法规而无效。
宅基地性质与用途：
- 宅基地是农村集体经济组织为成员提供的生活用地，其用途受到严格限制，一般只能用于建造住宅。
- 如果宅基地被用于非住宅用途，或者转让后改变了其用途，那么协议可能因违反宅基地的用途规定而无效。
法律法规与政策：
- 宅基地的转让必须符合相关法律法规和政策的规定。例如，一些地区可能出台了具体的宅基地转让管理办法或实施细则，对转让条件、程序等进行了明确规定。
- 如果协议违反了相关法律法规或政策，那么协议可能无效或无法履行。
法律建议：
- 谨慎签订协议：在签订宅基地转让协议前，务必仔细阅读协议内容，确保协议条款明确、合法、有效。如有必要，可以请专业律师进行审查。
- 了解相关法律法规：在签订协议前，了解并遵守相关法律法规和政策的规定，确保转让行为合法合规。
- 办理相关手续：根据当地法律法规和政策的要求，及时办理宅基地转让的相关手续，如过户登记等，以确保转让行为的法律效力。
可能后果：
- 如果协议无效或无法履行，可能导致双方产生纠纷，甚至需要承担法律责任。例如，如果购买方已经支付了转让款，但协议因违反法律法规而无效，那么购买方可能无法收回转让款，甚至可能面临其他法律风险。
特殊情况：
- 如果双方都是本村集体经济组织成员，且宅基地转让符合当地法律法规和政策的规定，那么仅有协议在双方自愿、平等、公平的基础上签订，且协议内容合法合规的情况下，可能是有效的。但为了确保协议的法律效力，建议还是办理相关的过户登记手续。
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