当房屋租赁合同到期而租客不愿搬离时，作为房东，您需要采取一系列合法且有序的措施来维护自己的权益。以下是我为您详细整理的处理步骤和建议：

一、确认合同状态与初步沟通

1. 确认合同到期：首先，请仔细核对租赁合同，确保合同确实已经到期，并回顾合同中关于租期、续租及搬离的具体条款。
2. 友好沟通：在合同到期前，建议提前与租客进行友好沟通，了解他们不愿搬离的具体原因。如果租客面临特殊困难，如暂时找不到新住处，您可以考虑在双方自愿的基础上，给予一定的宽限期，并签订书面补充协议明确宽限期限及租金计算方式。

二、发送正式书面通知

若初步沟通无果，您需要向租客发送正式的书面搬离通知。这一步骤至关重要，因为它为后续的法律程序提供了书面证据。

• 通知内容：通知中应明确指出租赁合同已到期，要求租客在合理期限内（如7-15天）搬离，并告知逾期不搬可能面临的法律后果，如支付违约金、房屋占用费等。
• 送达方式：建议通过邮政特快专递（EMS）等可靠方式寄送通知，并在快递单上注明文件名称，保留快递底单和查询记录作为送达证据。

三、寻求第三方调解

如果书面通知后租客仍拒绝搬离，且双方矛盾较为尖锐，您可以考虑寻求第三方调解。

• 基层调解组织：如当地居委会、村委会或人民调解委员会等，这些组织通常具有丰富的调解经验，能够公正、中立地促成双方和解。
• 房屋租赁管理部门：部分地区设有专门的房屋租赁管理部门，您可以向他们反映情况并请求协助调解。

四、法律途径维权

若上述方法均未能解决问题，您需要依法向法院提起诉讼来维护自己的权益。

1. 准备材料：收集租赁合同、书面通知、房屋产权证明等相关证据材料，以证明租赁关系到期及租客逾期不搬的事实。
2. 提起诉讼：向房屋所在地的人民法院提交诉状及证据材料，请求法院判决租客限期搬离并承担相关费用，如逾期占用费、违约金等。
3. 执行判决：若法院作出有利于您的判决，但租客仍拒绝执行，您可以在判决生效后向法院申请强制执行。法院将依法采取强制措施，如冻结银行账户、查封财产等，迫使租客搬离并支付相关费用。

五、注意事项

在整个处理过程中，您需要特别注意以下几点：

• 保留证据：所有与租客的沟通记录、书面通知、诉讼材料等均应妥善保存，以备不时之需。
• 遵守法律：在处理过程中，请严格遵守法律法规，避免采取过激行为或侵犯租客合法权益的行为。
• 预防为主：建议在签订租赁合同时，就明确约定租期届满后的搬离事宜及违约责任，以减少后续纠纷的发生。

综上所述，当租房合同到期租客不走时，您应通过沟通协商、发送书面通知、寻求第三方调解及法律途径等合法手段来维护自己的权益。希望这些建议能对您有所帮助。