小区发现白蚁时，物业应当承担管理和防治责任，这是基于物业服务合同、保障小区公共利益以及相关法律法规的综合要求。下面我将从多个角度为您详细分析：

一、物业服务合同的约定

物业服务合同是物业与业主之间约定服务内容和标准的重要文件。通常情况下，这份合同中会明确物业对小区公共区域和共用设施设备的维护、管理职责。白蚁作为一种可能对小区房屋木质结构、建筑材料等造成损害的害虫，其存在无疑影响了小区整体建筑安全和公共设施的正常使用。因此，根据物业服务合同的约定，物业有责任采取相应措施处理白蚁问题，比如对受侵蚀的楼道木门、木扶手等进行修复和处理。

二、保障小区公共利益

物业作为小区的管理者，其职责不仅仅是维护小区的日常秩序，更重要的是维护全体业主的共同利益。白蚁具有强大的繁殖和扩散能力，若不及时处理，可能从个别区域迅速扩散至整个小区，对更多业主的财产和生活环境构成严重威胁。物业主动介入并处理白蚁问题，不仅有助于防止危害的扩大，还能有效保障小区的整体环境和物业价值，从而维护业主的长期利益。

三、法律法规的支持

虽然目前国家层面没有统一的法律明确规定物业必须负责处理白蚁问题，但许多地方的物业管理相关法规、条例中，均对物业的房屋及设施设备维护管理责任有所规定。这些规定往往涵盖了影响房屋安全的问题，包括白蚁防治等。因此，物业在处理白蚁问题时，也是在履行其法定义务。

四、物业应采取的具体措施

1. 组织专业团队：物业应迅速组织专业的白蚁防治团队进行检查和灭治工作，确保问题得到及时有效的解决。
2. 通知业主：及时通知受影响的业主，并告知相关防治措施，增强业主的配合度和信任感。
3. 协助业主：配合业主做好室内的白蚁预防和治理工作，提供必要的指导和支持。
4. 加强环境卫生管理：通过加强小区内的环境卫生管理，减少白蚁滋生的条件，从根本上降低白蚁问题的发生概率。

五、特殊情况的处理及业主的应对措施

如果物业服务合同中对白蚁防治未作明确约定，或者小区业主大会与物业签订的合同条款中排除了这一责任，物业可能没有直接的处理义务。但在这种情况下，物业仍应履行其协助义务，如帮助业主联系专业的白蚁防治机构，提供必要的信息和支持。

作为业主，如果物业不履行其职责：

1. 与物业沟通：首先，您可以尝试与物业进行沟通，明确表达您的诉求和期望，要求物业按照合同约定或法律法规的规定履行其职责。
2. 向相关部门投诉：如果沟通无果，您可以向当地的物业管理主管部门或相关监管机构投诉，要求他们介入调查并督促物业履行职责。
3. 寻求法律援助：在极端情况下，如果物业的行为严重损害了您的合法权益，您可以考虑寻求法律援助，通过法律途径维护自己的权益。

综上所述，小区发现白蚁时，物业应当积极承担管理和防治责任。如果物业未能履行其职责，导致问题严重化或影响居民的正常生活，业主有权采取相应措施维护自己的权益。如果您在处理此类问题时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。