当小区发现白蚁时，物业应当承担管理和防治责任。这一结论是基于物业服务合同、保障小区公共利益以及相关法律法规的综合要求得出的。下面，我将从多个角度详细分析这一问题：

1. 物业服务合同的约定：

   • 物业服务合同是物业与业主之间约定服务内容和标准的重要文件。通常，合同中会明确物业对小区公共区域和共用设施设备的维护、管理职责。白蚁作为一种可能对小区房屋木质结构、建筑材料等造成损害的害虫，其存在直接影响了小区整体建筑安全和公共设施的正常使用。因此，物业有责任根据合同约定，采取相应措施处理白蚁问题，如对受侵蚀的楼道木门、木扶手等进行修复和处理。

2. 保障小区公共利益：

   • 物业作为小区的管理者，有责任维护全体业主的共同利益。白蚁具有强大的繁殖和扩散能力，若不及时处理，可能从个别区域迅速扩散至整个小区，对更多业主的财产和生活环境构成威胁。物业主动介入并处理白蚁问题，不仅有助于防止危害的扩大，还能有效保障小区的整体环境和物业价值，从而维护业主的长期利益。

3. 法律法规的支持：

   • 虽然目前国家层面没有统一的法律明确规定物业必须负责处理白蚁问题，但许多地方的物业管理相关法规、条例中，均对物业的房屋及设施设备维护管理责任有所规定。这些规定往往涵盖了影响房屋安全的问题，包括白蚁防治等。因此，物业在处理白蚁问题时，也是在履行其法定义务。例如，一些地方性法规可能明确要求物业负责小区公共区域的害虫防治工作，白蚁作为害虫的一种，自然也在防治范围内。

4. 物业应采取的具体措施：

   • 组织专业团队：物业应迅速组织专业的白蚁防治团队进行检查和灭治工作，确保问题得到及时有效的解决。
   • 通知业主：及时通知受影响的业主，并告知相关防治措施，增强业主的配合度和信任感。
   • 协助业主：配合业主做好室内的白蚁预防和治理工作，提供必要的指导和支持。例如，物业可以提供白蚁防治的宣传资料，或者帮助业主联系专业的白蚁防治机构。
   • 加强环境卫生管理：通过加强小区内的环境卫生管理，减少白蚁滋生的条件，从根本上降低白蚁问题的发生概率。例如，定期清理小区内的垃圾和杂物，保持环境整洁。

5. 特殊情况的处理：

   • 如果物业服务合同中对白蚁防治未作明确约定，或者小区业主大会与物业签订的合同条款中排除了这一责任，物业可能没有直接的处理义务。但在这种情况下，物业仍应履行其协助义务，如帮助业主联系专业的白蚁防治机构，提供必要的信息和支持。毕竟，物业作为小区的管理者，有责任在力所能及的范围内为业主提供帮助和服务。

法律后果提示：

• 如果物业未能履行其职责，导致白蚁问题严重化或影响居民的正常生活，业主有权向相关部门投诉并要求物业承担相应的法律责任。这可能包括要求物业进行赔偿、解除物业服务合同等。

综上所述，小区发现白蚁时，物业应当积极承担管理和防治责任。如果物业未能履行其职责，业主可以依法维护自己的权益。如果您在房产问题（包括物业纠纷）方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。