结论：面对物业因服务不到位主动找你减免费用的情况，你可以通过与物业协商并签订书面协议来约束物业，确保其改进服务。以下是具体应对措施和文件起草建议。

1. 应对措施

   • 收集证据：首先，你需要收集物业服务不到位的相关证据，如照片、视频、投诉记录、与物业的沟通记录等。这些证据将用于证明物业确实存在服务不到位的情况，也是后续协商和签订协议的基础。
   • 与物业协商：在收集到足够证据后，你可以主动与物业进行协商，明确指出其服务不到位的具体方面，并提出改进要求。同时，你可以表达因服务不到位而希望减免部分费用的意愿，但更重要的是要求物业承诺改进服务。
   • 签订书面协议：如果物业同意改进服务并愿意就减免费用达成一致，务必要求双方签订书面协议。书面协议应明确约定物业改进服务的具体内容、时间节点、减免费用的金额或比例、违约责任等条款。

2. 文件起草建议

   • 协议标题：可以命名为“物业服务改进及费用减免协议”。
   • 协议内容：
     • 双方信息：包括业主和物业的名称、地址、联系方式等。
     • 服务不到位情况描述：详细描述物业服务不到位的具体方面，如保洁不彻底、绿化维护不善、安保措施不到位等，并附上相关证据作为附件。
     • 改进要求：明确物业需要改进的具体内容，如增加保洁频次、加强绿化维护、完善安保措施等，并设定合理的改进时间节点。
     • 费用减免：根据服务不到位的程度和影响，协商确定减免的金额或比例，并在协议中明确约定。
     • 违约责任：约定如果物业未能按照协议约定改进服务或再次出现服务不到位的情况，应承担的违约责任，如支付违约金、继续改进服务直至达到标准等。
     • 争议解决：约定双方因执行本协议发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
     • 其他条款：根据实际情况，可以约定其他相关条款，如协议的生效条件、变更和解除条件等。

3. 注意事项

   • 保持冷静和理性：在与物业协商过程中，保持冷静和理性，避免情绪化表达，以便更好地达成协议。
   • 明确协议条款：在签订协议时，务必确保所有条款都明确无误，避免出现模糊或歧义的表述。
   • 保留证据：在协议执行过程中，继续保留物业服务不到位的相关证据，以备不时之需。
   • 及时沟通：如果物业在改进服务过程中出现问题或未能按照协议约定执行，及时与物业沟通并寻求解决方案。