在房产租赁中，关于“租赁变更哪些情形要用新的利率”这一问题，通常涉及的是租赁合同中租金支付条款的变更，尤其是当变更与利率挂钩时（如租金随市场利率调整）。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

1. 合同明确约定利率变更条款

• 核心结论：若租赁合同中明确约定了租金支付与特定利率（如市场利率、银行贷款利率等）挂钩，并规定了利率变更时租金相应调整的机制，则当该利率发生变更时，应按照合同约定使用新的利率计算租金。
• 法律解释：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同履行的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若合同中已明确约定利率变更条款，双方应遵守该约定。
• 实例说明：假设租赁合同中约定“租金每年调整一次，调整幅度为上一年度中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率的变动幅度”，则当该基准利率发生变更时，租金应相应调整。

2. 合同未明确约定，但双方协商一致

• 核心结论：若租赁合同中未明确约定利率变更条款，但双方在租赁期间协商一致，同意采用新的利率计算租金，则该变更具有法律效力。
• 法律解释：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同变更的规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，双方通过协商一致变更租金计算方式（包括采用新的利率）是合法的。
• 实例说明：假设租赁合同中未提及利率变更，但因市场利率大幅下降，出租人与承租人协商一致，同意将租金计算方式调整为随市场利率浮动，并签订书面补充协议，则该变更有效。

3. 法定情形下的利率变更

• 核心结论：在特定法定情形下（如租赁物因政策调整导致使用成本变化，且该变化与利率直接相关），可能涉及租金计算方式的变更，包括采用新的利率。但此类情形较为罕见，且需严格符合法律规定。
• 法律解释：虽然《中华人民共和国民法典》等法律法规未直接规定租赁合同中利率变更的法定情形，但若租赁物的使用成本因政策调整（如税收、环保政策等）而发生变化，且该变化与利率直接相关（如融资成本增加），则双方可能需根据公平原则协商调整租金。
• 实例说明：假设因政府出台新的环保政策，导致租赁物（如工厂）的运营成本大幅增加，且该增加成本与融资成本（即利率）直接相关，则出租人与承租人可能需协商调整租金计算方式。

4. 注意事项与建议

• 书面协议：无论何种情形下的利率变更，均建议双方签订书面补充协议，明确变更内容、生效时间等关键条款，以避免纠纷。
• 公平原则：在协商利率变更时，双方应遵循公平原则，确保变更后的租金计算方式合理、公正。
• 法律咨询：若对利率变更的合法性、合理性存在疑问，建议及时咨询专业律师，以确保自身权益得到保障。

总结：租赁变更中要用新的利率的情形主要包括合同明确约定、双方协商一致以及特定法定情形。在处理此类问题时，建议双方签订书面协议、遵循公平原则，并在必要时咨询专业律师。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。