结论前置：物业（这里假设实际指业主委员会，因物业通常指物业服务企业，不直接签订此类合同）未经业主同意擅自签订合同，其合同效力原则上处于待定状态，具体取决于业主是否追认。若合同内容侵犯业主权益或造成损失，业主有权采取多种法律途径维护自身权益。
合同效力分析
效力待定原则：
- 根据《民法典》及相关物业管理规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，其权限来源于业主大会的授权。对于涉及业主共同利益的重大事项，如签订物业服务合同、维修资金使用等，必须经业主大会同意或按照业主大会议事规则执行。
- 若业主委员会未经业主同意，擅自签订合同，尤其是涉及重大事项的合同，该合同效力原则上待定。即，合同是否对全体业主产生约束力，取决于业主是否追认。若多数业主不追认，则合同对全体业主无约束力。
相对有效的情况：
- 并非所有未经业主同意签订的合同都无效。若合同所涉事项在业主委员会日常管理权限范围内，且符合相关规定和程序（如小额维修、日常管理等），则合同可能被视为有效。
- 例如，业主委员会为维护小区公共设施，与常规维修公司签订的小额维修服务合同，若未超出其管理权限且程序合规，通常视为有效。
业主权益受损与法律救济
业主权益受损的表现：
- 业主委员会擅自签订合同可能导致业主经济利益受损，如不合理费用分摊、服务标准降低等。
- 还可能侵犯业主对小区公共事务的知情权、参与权等合法权益。
业主的权利救济途径：
- 召开业主大会：业主可提议召开业主大会，讨论并表决业主委员会擅自签订合同的事项。若多数业主不追认，合同对全体业主无约束力。
- 要求业主委员会承担责任：若因业主委员会擅自签订合同导致业主损失，业主可通过业主大会决议要求业主委员会赔偿。若业主委员会拒绝赔偿，业主可向人民法院提起诉讼。
- 向相关部门投诉：业主可向房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府投诉，这些部门有权监督和管理业主委员会行为，责令其改正。
具体操作步骤：
- 了解合同内容：业主应尽快获取合同详细内容，仔细阅读条款，评估自身权益是否受损。
- 与业主委员会沟通：尝试与业主委员会成员沟通，了解其签订合同的原因，表达担忧和不满，并要求提供决策记录和依据。
- 咨询法律意见：若认为权益受损，可向我咨询，了解法律地位和维权途径。
- 参与业主大会：在大会上提出问题，要求业主委员会解释说明，并可联合其他业主提出议案，要求撤销或变更合同。
具体案例示例
假设某小区业主委员会未经业主同意，擅自与一家广告公司签订合同，在小区公共区域设置商业广告牌。业主发现后，认为这一行为侵犯了其对公共区域的权益且可能影响居住环境。此时，业主可采取以下措施：
- 推选代表与业主委员会沟通，要求其说明签订合同的情况。
- 若沟通无果，召开业主大会讨论是否追认该合同。
- 若业主大会决定不追认，可要求广告公司停止侵权行为并拆除广告牌。
- 同时，若因业主委员会的不当行为给小区带来经济损失或其他负面影响，业主可进一步追究业主委员会成员的责任。
综上所述，面对业主委员会未经同意擅自签订合同的情况，业主应保持冷静并采取合适的措施来维护自身权益。同时，加强与其他业主的沟通和合作，共同维护小区的和谐与稳定。若您在此过程中遇到任何法律问题，可直接向我咨询。