核心结论：房开商抵押给私人的房子未办理合同且被住建局查封后，处理方式需根据具体情况而定，主要包括以下几种途径：
核实查封原因与合法性
- 首先，应向住建局或相关执行部门了解查封的具体原因，包括但不限于房开商的债务纠纷、违规建设、未缴纳相关税费等。
- 确认查封程序是否合法，包括查封决定是否依法作出、是否送达相关当事人、查封期限是否合法等。若查封程序存在违法情形，可依法提出异议或申请复议。
评估抵押权的有效性
- 尽管未办理抵押合同登记，但根据《民法典》的相关规定，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力，但不得对抗善意第三人。
- 私人作为抵押权人，应收集并整理相关证据，如抵押合同、转账记录、房开商的承诺书等，以证明抵押权的存在。
- 若可能，尽快与房开商补办抵押登记手续，以增强抵押权的对抗效力。
参与查封财产处置程序
- 在查封财产处置过程中，如拍卖、变卖等，抵押权人有权依法参与并主张优先受偿权。
- 应及时向执行法院或住建局申报债权，并提交相关证据材料，以确保自己的权益得到保障。
- 关注处置程序的进展，确保处置过程公开、公正、透明，防止自己的权益受到侵害。
考虑其他法律救济途径
- 若房开商存在欺诈、恶意转移财产等行为，可依法向公安机关报案，追究其刑事责任。
- 若因房开商的违约行为导致损失，可依法向法院提起民事诉讼，要求房开商承担赔偿责任。
- 在诉讼过程中，可申请财产保全措施，以防止房开商进一步转移或隐匿财产。
协商与和解
- 在法律程序之外，也可考虑与房开商、其他债权人等进行协商，寻求和解方案。
- 和解方案可能包括延长还款期限、减免部分债务、以物抵债等，需根据具体情况灵活处理。
- 协商过程中，应确保和解协议的内容合法、有效，并尽可能以书面形式固定下来，以避免后续纠纷。
行动建议：
- 立即收集并整理相关证据材料，包括抵押合同、转账记录、房开商的承诺书等。
- 向住建局或相关执行部门了解查封的具体原因和程序，评估抵押权的有效性。
- 咨询专业律师，制定详细的法律策略和行动计划。
- 根据法律策略和行动计划，积极参与查封财产处置程序或其他法律救济途径。
- 在处理过程中，保持与房开商、其他债权人等的沟通联系，寻求和解或协商解决方案。