项目变更投资主体是否需要重新做环评，这主要取决于变更的具体情况以及相关法律法规的要求，一般来说，若项目性质、规模、地点等关键因素未发生重大变化，可能不需要重新做环评；但若这些因素发生重大变化，则通常需要重新进行环境影响评价。以下从不同角度进行详细分析：

一、法律法规依据

根据《中华人民共和国环境影响评价法》的相关规定，建设项目的环境影响评价文件经批准后，建设项目的性质、规模、地点、采用的生产工艺或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的，建设单位应当重新报批建设项目的环境影响评价文件。这意味着，如果项目变更投资主体后，项目的上述关键因素并未发生重大变化，那么可能不需要重新进行环境影响评价。然而，如果变更导致了这些关键因素的重大变动，那么重新进行环境影响评价就是必要的。

二、实际案例分析

在实际操作中，项目变更投资主体是否需要重新做环评，往往还需要考虑具体项目的特点和当地环保部门的要求。例如，如果原项目已经进行了全面的环境影响评价，并且变更后的投资主体并未改变项目的性质、规模、地点等关键因素，只是进行了股权或管理权的变更，那么当地环保部门可能会认为不需要重新进行环境影响评价。但是，如果变更后的投资主体计划对项目进行大规模的扩建或改建，或者改变了项目的生产工艺，那么重新进行环境影响评价就是必不可少的。

三、建议与注意事项

1. 详细了解项目情况：在决定是否需要重新进行环境影响评价之前，应详细了解项目的具体情况，包括项目的性质、规模、地点、生产工艺等关键因素是否发生了重大变化。

2. 咨询当地环保部门：由于不同地区的环保政策和要求可能存在差异，因此建议咨询当地环保部门，了解他们对项目变更投资主体后是否需要重新进行环境影响评价的具体看法和要求。

3. 准备相关材料：如果需要重新进行环境影响评价，应提前准备相关材料，包括项目的可行性研究报告、环境影响评价报告等，以便顺利推进评价工作。

4. 关注政策动态：由于环保政策可能会随着时间和形势的变化而调整，因此建议持续关注相关政策动态，以便及时了解并适应新的要求。

如果您在项目变更投资主体过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业、全面的法律服务。