预告登记人能否排除优先权的执行-李泳霄律师

预告登记人能否排除优先权的执行-李泳霄律师｜法行宝

2026-04-19 房产纠纷

预告登记人通常能在一定条件下排除优先权的执行，但具体能否排除还需依据实际情况和相关法律规定综合判断。以下从不同角度为你详细分析：

预告登记的法律效力

预告登记是为了保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的一种临时性登记行为。根据《民法典》的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着预告登记具有对抗第三人的法律效力，能够在一定程度上保护预告登记人的权益。在房屋产权领域，如果预告登记人已经就特定的房屋买卖等行为进行了预告登记，那么在预告登记有效期内，未经其同意，房屋的所有权变动等处分行为将受到限制。

优先权的种类及与预告登记的关系

优先权通常包括抵押权优先受偿权、建设工程价款优先受偿权等多种类型。以抵押权优先受偿权为例，如果房屋上已经设立了抵押权，且抵押权人在债务人不履行债务时主张行使优先受偿权，此时预告登记人的权益与抵押权人的优先受偿权就可能产生冲突。

若预告登记在先：
- 在这种情况下，预告登记人的权益通常应得到优先保护。因为预告登记具有公示公信的效力，抵押权人在设立抵押权时应当知晓该房屋上已经存在预告登记的情况。如果抵押权人仍然设立抵押权，那么其应当承担相应的风险。例如，甲与乙签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记，之后丙在该房屋上设立了抵押权。当乙要求履行房屋买卖合同并办理过户手续时，如果丙主张行使抵押权优先受偿权，法院一般会认为预告登记在先，乙的权益应得到优先保护，丙的抵押权不能对抗乙的预告登记权利，乙可以排除丙抵押权优先受偿权的执行。
若抵押权设立在先：
- 此时抵押权人的优先受偿权可能会得到优先保护。因为抵押权是一种物权，具有优先性，而预告登记只是一种临时性的登记，其效力相对较弱。例如，甲先将房屋抵押给乙并办理了抵押登记，之后甲又与丙签订了房屋买卖合同并办理了预告登记。当甲不履行债务时，乙主张行使抵押权优先受偿权，丙要求履行房屋买卖合同并办理过户手续。在这种情况下，法院通常会认为乙的抵押权设立在先，其优先受偿权应得到保护，丙不能排除乙抵押权优先受偿权的执行。但需要注意的是，如果丙能够证明其在签订房屋买卖合同时不知道该房屋上已经设立了抵押权，且已经支付了合理的价款并实际占有使用了该房屋，那么丙的权益也可能会得到一定的保护。

特殊情况下的考量

除了上述一般情况外，还有一些特殊情况需要考虑。例如，如果预告登记人存在过错，如未按照合同约定支付房款等，导致房屋买卖合同无法履行，那么其预告登记的权利可能会受到影响，此时可能无法排除优先权的执行。另外，如果优先权的设立符合法律规定的特殊情形，如建设工程价款优先受偿权是在特定条件下为了保护建筑工人的利益而设立的，那么在处理预告登记人与优先权人的冲突时，也可能会对优先权给予一定的倾斜保护。

法律建议

预告登记人：在办理预告登记后，要及时关注房屋的产权状况，防止他人设立优先权。如果发现有人设立了优先权，要及时与对方沟通协商，必要时可以通过法律途径维护自己的权益。同时，要按照合同约定履行自己的义务，避免因自身过错导致预告登记的权利受到影响。
优先权人：在设立优先权时，要仔细审查房屋的产权状况，了解是否存在预告登记等情况。如果存在预告登记，要谨慎评估风险，避免因预告登记的存在导致自己的优先权无法实现。

如果你在房屋产权方面还有其他疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。

关于“预告登记人能否排除执行行为”这一问题，我们需要从法律原理、相关法律规定以及司法实践中的具体操作来综合分析。一、法律原理与预告登记的性质预告登记，作为一种临时性的物权登记，其主要目的是保障将来物权的实现，防止“一房多卖”或“一物多押”等情形。它赋予了预告登记权利人在未来一定期限内，按照约定条件取得物权的排他性权利。因此，从原理上讲，预告登记人对于其预告登记的财产，应当享有一定的排他性保护。二、相关法律规定《民法典》的相关规定：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这表明预告登记具有对抗第三人的法律效力。同时，《民法典》第五百五十九条和第七百条也规定了债权债务终止时从权利的消灭及例外情形，以及保证人承担保证责任后的追偿权，包括享有债权人对债务人的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》：该解释第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持，但需满足一定条件（如已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形）。三、预告登记人能否排除执行行为的分析预告登记的排他性：预告登记本身具有排他性，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这一特性在执行程序中同样适用，即执行法院在处分预告登记的财产时，应当考虑预告登记权利人的利益。执行行为的合法性审查：在执行程序中，如果执行法院拟对预告登记的财产进行处分（如拍卖、变卖等），预告登记人有权提出异议，要求执行法院审查其预告登记的合法性及效力。如果预告登记合法有效，且未出现失效等情形，执行法院应当尊重预告登记的排他性，不得擅自处分该财产，从而保护预告登记人的合法权益。特殊情况下的处理：如果预告登记因某种原因失效（如未在规定期限内办理正式登记），或者预告登记权利人同意处分该财产，则执行法院可以依法进行处分。另外，如果预告登记权利人怠于行使权利，导致预告登记失效或无法对抗执行，也可能承担不利后果。四、结论与建议结论：预告登记人在其预告登记合法有效且未出现失效等情形下，有权排除执行行为对其预告登记财产的处分。执行法院在处分预告登记财产时，应当审查预告登记的合法性及效力，并尊重预告登记的排他性。建议：预告登记人应妥善保管预告登记证明文件，及时关注预告登记的状态及期限。在面临执行程序时，预告登记人应及时向执行法院提出异议，并提供相关证据证明其预告登记的合法性及效力。如遇复杂情况或法律争议，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议和支持。

预抵押登记（预告抵押登记）的权利人是否享有优先受偿权，需分情况讨论：一般情况下，预抵押登记不直接赋予优先受偿权预抵押登记是对未来抵押权设立的预告登记，其核心作用在于保障将来实现抵押权，防止抵押物在正式抵押登记前被处分。在预抵押登记阶段，抵押权尚未实际设立，因此权利人通常不享有优先受偿权。例如，购房者与银行办理了房产抵押预告登记，但房屋尚未完成首次登记时，银行仅凭预告登记证明不能直接主张优先受偿。满足特定条件时，预抵押登记可转化为正式抵押权，权利人享有优先受偿权根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，若同时满足以下条件，人民法院应认定抵押权自预告登记之日起设立，权利人可主张优先受偿：建筑物已完成所有权首次登记：即开发商已办理房屋的大产权登记，确认抵押物合法存在；预告登记未失效：如债权未消灭，且权利人自能够办理正式抵押登记之日起90日内完成了登记；抵押财产与首次登记财产一致：确保预告登记的标的与实际抵押物无差异。示例：购房者向银行贷款购房并办理预抵押登记，房屋建成后开发商完成首次登记，购房者已支付主要房款，且银行在90日内办理了正式抵押登记。此时，银行可主张抵押权自预告登记之日起设立，就房屋拍卖价款优先受偿。特殊情形：抵押人破产时的优先受偿权若抵押人破产且抵押财产属于破产财产，预告登记权利人可在受理破产申请时抵押财产的价值范围内主张优先受偿，但需排除以下情形：破产申请受理前一年内，债务人为无财产担保的债务设立预告登记；预告登记已失效（如未在法定期限内办理正式登记）。法律建议：权利人：办理预抵押登记后，应密切关注建筑物首次登记情况，及时完成正式抵押登记以固化权利。债务人/抵押人：若涉及破产程序，需审查预告登记是否失效或是否存在恶意设立担保的情形，以维护自身权益。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零二条（抵押权设立时间）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条（预告登记效力认定）。如有进一步疑问或需具体案例分析，可直接向我咨询。

预告登记本身并不直接享有优先受偿权，但在特定条件下，预告登记的权利人可以在正式登记后，依据正式登记的物权享有相应的优先受偿权。以下是对这一问题的详细分析：一、预告登记的基本性质预告登记，是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记本身并不直接产生物权效力，它只是一种对将来物权变动的期待权进行保护的手段。二、优先受偿权的含义及条件优先受偿权，是指法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。在房产领域，通常指的是抵押权人或其他具有优先受偿权的权利人，在债务人不履行债务时，有权就抵押物或其他担保物优先于其他债权人受偿。要享有优先受偿权，通常需要满足以下条件：存在有效的物权担保：如抵押权、质权等，这些物权担保需要在法律上得到确认和保护。债务人不履行债务：只有在债务人不履行债务的情况下，优先受偿权才能得以行使。法律或合同有明确规定：优先受偿权通常需要在法律或合同中有明确的规定，才能得到法律的保护。三、预告登记与优先受偿权的关系预告登记不直接产生优先受偿权：由于预告登记本身并不直接产生物权效力，因此它也不直接赋予权利人优先受偿权。预告登记只是保护了权利人将来取得物权的请求权，但并未直接赋予其物权。正式登记后可能享有优先受偿权：如果预告登记的权利人在符合法律规定的条件下进行了正式登记（如办理了房屋所有权登记或抵押权登记），那么其就取得了相应的物权。在这种情况下，如果该物权是抵押权或其他具有优先受偿权的物权，那么权利人就可以依据该物权享有优先受偿权。四、实际应用中的注意事项及时办理正式登记：预告登记的权利人应在符合法律规定的条件下及时办理正式登记，以取得相应的物权并保障自己的优先受偿权。关注法律变化：由于法律可能会随着时间和社会的变化而进行调整，预告登记的权利人应关注相关法律的变化，以确保自己的权益得到及时保护。咨询专业律师：在涉及预告登记和优先受偿权的问题时，由于法律问题的复杂性和专业性，建议咨询专业律师以获取更准确和全面的法律建议。总结来说，预告登记本身并不直接享有优先受偿权，但在正式登记后，如果取得了具有优先受偿权的物权（如抵押权），则可以依据该物权享有优先受偿权。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

房产预告登记的财产在一般情况下并不直接享有优先权，但在满足特定条件时，预告登记权利人可以主张优先受偿权。以下是对这一问题的详细分析：预告登记的性质与效力预告登记，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，是一种为保障将来实现物权而进行的登记。它登记的并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权，具有对抗第三人的效力。在房产领域，预告登记通常用于购房者与开发商或银行之间，以保障购房者未来能够取得房屋所有权或抵押权。然而，预告登记本身并不直接产生优先受偿的法律效果。满足特定条件可主张优先受偿权根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条，当存在以下情形时，人民法院应当认定抵押权自预告登记之日起设立，此时预告登记权利人（如银行）可主张优先受偿权：房屋已办理建筑物所有权首次登记，即开发商完成了房屋的大产权登记；预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，确保权利的对应性；预告登记权利人（如购房者或银行）已支付购房款等主要义务；自能够进行不动产抵押登记之日起九十日内，预告登记权利人已办理抵押登记。若怠于在九十日内办理正式抵押登记，其权利可能无法获得保护。实际案例与法律后果在房屋按揭贷款纠纷案件中，若购房者与银行办理了房产抵押预告登记，但房屋建成后开发商未及时办理建筑物所有权首次登记，或购房者出现违约等情况，银行仅凭抵押预告登记证明并不能直接享有对房屋的优先受偿权。只有当满足上述法定条件，如房屋已完成首次登记、预告登记与实际登记财产一致、购房者已履行主要付款义务，并且银行在规定期限内完成了正式抵押登记，银行才能主张抵押权自预告登记之日起设立，并就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。法律建议对于购房者而言，在办理房产预告登记时，应仔细了解相关法律法规和合同条款，确保自己的权益得到充分保障。对于银行等金融机构而言，在办理房产抵押预告登记时，应密切关注相关条件的满足情况，并及时办理正式抵押登记，以确保在购房者违约时能够主张优先受偿权。总结：房产预告登记的财产在一般情况下并不直接享有优先权，但在满足特定条件时，预告登记权利人可以主张优先受偿权。因此，在实际操作中，各方应密切关注相关条件的满足情况，并及时办理正式登记以确保自身权益。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

预告登记可以执行，并且具有一定的法律效力和保障作用。以下是对预告登记的详细解答：一、预告登记的定义预告登记是一种不动产登记制度，根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。这是一种保障将来物权能够实现的登记行为。二、预告登记的目的预告登记的主要目的是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。通过预告登记，可以确保在未经预告登记的权利人同意的情况下，处分该不动产的，不发生物权效力，从而有效防止“一房二卖”等风险。三、预告登记的适用情形根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。四、预告登记的办理材料不同类型的预告登记所需的材料可能有所不同。以预购商品房预告登记为例，通常需要提交以下材料：不动产登记申请书；申请人身份证明；当事人关于预告登记的约定；已备案的商品房预售合同；如果预售合同中对预告登记附有条件和期限，还应提交相应的材料。五、预告登记的法律效力预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，在预告登记有效期内，如果开发商或卖家未经买家同意就将房产再次出售或抵押给第三方，该行为将不具有物权效力，无法对抗已经办理预告登记的买家。同时，预告登记也有失效的情况。根据《中华人民共和国民法典》的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。六、预告登记的注销如果预告登记的权利人需要注销预告登记，可以向不动产登记机构提出申请。申请注销预告登记时，通常需要提交以下材料：不动产登记证明；债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料；申请人身份证明材料；其他必要材料。综上所述，预告登记是一种有效的法律手段，可以保障买受人的合法权益，防止不动产交易中的风险。在符合相关法律规定的情况下，预告登记是可以执行的。

预告抵押登记在一般情况下不能直接行使优先受偿权，但在特定条件下，如预告登记后已经办理了正式抵押登记，或者符合法律规定的特定情形，则可能享有优先受偿权。以下是对这一问题的详细分析：一、预告抵押登记的基本性质预告抵押登记，通常是在购房者与开发商签订购房合同后，为了保障购房者将来能够顺利取得房屋所有权并办理正式抵押登记，而进行的一种预先登记。这种登记本身并不直接产生抵押权，而是作为一种期待权存在，旨在防止开发商在购房者取得房屋所有权前将房屋再次抵押或出售给第三方。二、预告抵押登记与优先受偿权的关系一般原则：根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，预告抵押登记本身并不赋予抵押权人优先受偿权。优先受偿权通常与正式的抵押登记相关联，即只有在办理了正式抵押登记后，抵押权人才能在债务人不履行债务时，就抵押物优先受偿。特定条件下的优先受偿权：已办理正式抵押登记：如果预告抵押登记后，购房者已经取得了房屋所有权，并办理了正式的抵押登记，那么在此情况下，抵押权人自然享有优先受偿权。符合法律规定的特定情形：在某些特殊情况下，如开发商破产或存在其他严重违约行为，导致购房者无法取得房屋所有权时，法院可能会根据具体情况，认定预告抵押登记具有某种程度的优先效力，以保护购房者的合法权益。但这种情况较为特殊，且需要法院的具体裁判来确定。三、实际操作中的建议及时办理正式抵押登记：对于购房者而言，在取得房屋所有权后，应尽快与银行或抵押权人办理正式的抵押登记手续，以确保自己的抵押权得到有效保障。关注预告抵押登记的效力：在购房过程中，购房者应密切关注预告抵押登记的效力及后续进展，确保自己的权益不受侵害。如果发现开发商存在违规行为或预告抵押登记存在瑕疵，应及时采取法律措施进行维权。咨询专业律师：由于预告抵押登记和优先受偿权的问题涉及复杂的法律关系和司法实践，购房者在遇到相关问题时，建议咨询专业律师以获取更具体、更准确的法律建议。不过，在这里你可以直接向我咨询，我会结合你的具体情况，为你提供专业的法律意见。四、法律后果的考量如果购房者未能及时办理正式抵押登记，且不符合法律规定的特定情形，那么在开发商违约或破产时，购房者可能无法就抵押物优先受偿，从而面临较大的经济损失风险。相反，如果购房者及时办理了正式抵押登记，并符合相关法律规定，那么在债务人不履行债务时，购房者就可以依法行使优先受偿权，有效保障自己的合法权益。综上所述，预告抵押登记在一般情况下不能直接行使优先受偿权，但在特定条件下可能享有该权利。因此，购房者在购房过程中应密切关注相关法律手续和进展，确保自己的权益得到有效保障。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。

结论前置：借款抵押性质的预告登记本身不能直接排除执行，但在满足特定条件时，可以影响执行程序，并在执行过程中保障预告登记权利人的相应权益。一、抵押权预告登记的法律效力与性质物权效力：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这赋予了预告登记对抗后续相同物权处分的效力。但需注意，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。准物权性质：预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为一种准物权或“次抵押权”，其法律效力弱于正式的抵押权，但优于普通债权。无直接优先受偿权：预告登记本身并不直接赋予权利人优先受偿的权利，这一权利需要在办理正式抵押登记后才能取得。二、抵押权预告登记与执行的关系不直接排除执行：抵押权预告登记的权利人无权直接排除执行。法院在执行过程中可以对抵押物采取查封、扣押、拍卖等变现措施。特定条件下的影响：在以下特定条件同时满足时，抵押权预告登记所保障的权益有可能对执行程序产生影响：预告登记合法有效，符合法律规定的程序和要求。预告登记权利人已支付全部或大部分购房款（实践中通常认为超过50%等具体比例可能因地区和案件情况而异）。预告登记权利人对于未能及时办理正式抵押权登记不存在过错。不动产已具备办理正式抵押权登记的条件。当这些条件满足时，法院在执行过程中会综合考虑预告登记权利人的权益，可能会保障其后续办理正式抵押权登记的权利，并在抵押物处置价款分配上给予一定程度的优先考虑。优先受偿权的保护：虽然抵押权预告登记不能直接排除执行，但权利人在执行过程中的优先受偿权仍然得到保护。根据相关法律规定，财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。这意味着，在房屋被拍卖后，抵押权预告登记的权利人可以在拍卖价款中主张其担保债权的优先受偿。三、实际操作建议确保预告登记的合法有效性：预告登记权利人应确保预告登记的合法有效性，包括符合法律规定的程序和要求，以及及时办理正式抵押权登记（在具备条件时）。保留相关证据：预告登记权利人应保留与预告登记相关的所有证据，包括购房合同、付款凭证、预告登记证明等，以在执行程序中证明自己的权益。密切关注执行程序进展：预告登记权利人应密切关注执行程序的进展，及时主张自己的优先受偿权，并确保自身权益得到充分保障。咨询专业律师：在涉及复杂的法律问题时，预告登记权利人应咨询专业律师，以获取更具体的法律建议和帮助。不过，在这里你已经找到了我——王仝菲律师，如果你有任何关于债务债权（抵押担保）领域的法律问题，都可以直接向我咨询。综上所述，借款抵押性质的预告登记虽然不能直接排除执行，但在满足特定条件时，可以影响执行程序并保障预告登记权利人的相应权益。因此，预告登记权利人应了解相关法律规定，并采取相应的措施来保护自己的权益。

预告登记在符合法定条件的情况下，可以对抗执行，但并非在所有情况下都能对抗。以下是对这一问题的详细分析：预告登记的法律效力根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，预告登记具有对抗善意第三人的法律效力，当不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分该不动产时，这些处分行为对预告登记权利人不产生物权变动的效力。预告登记对抗执行的条件已完成备案：预告登记必须经过备案，即完成登记手续，才能产生对抗善意第三人的法律效力。未经过备案的预告登记无法对抗善意第三人，自然也无法对抗执行。预告登记未失效：预告登记并非永久有效。根据法律规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记失效。一旦预告登记失效，后续的善意第三人在符合法定条件的情况下可以取得相应物权，此时预告登记也无法对抗执行。预告登记对抗执行的体现在预告登记有效期内，如果不动产所有权人因其他债务纠纷被法院强制执行，且该执行涉及预告登记的不动产，那么预告登记的权利人可以主张其预告登记的权利，阻止该不动产被强制执行或转让给第三人。这是因为预告登记已经确保了预告登记权利人未来能够取得该不动产的物权，因此，在预告登记有效期内，该不动产的物权变动应受到限制。特殊情况下的考虑如果预告登记的协议被认定无效或被撤销：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条的规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为债权消灭，此时预告登记失效，无法对抗执行。如果善意第三人符合取得物权的法定条件：在预告登记未备案或已失效的情况下，如果善意第三人符合取得物权的法定条件，那么他可以取得该不动产的所有权或其他物权，此时预告登记也无法对抗执行。但这种情况并不常见，因为预告登记的设立本身就是为了保护债权人的未来物权实现。实际操作建议及时办理预告登记备案：在签订买卖房屋的协议或其他不动产物权的协议时，应及时向登记机构申请预告登记备案，以确保预告登记的法律效力。关注预告登记的有效期：预告登记并非永久有效，应关注其有效期，并在有效期内及时申请正式登记，以避免预告登记失效导致的风险。在面临执行时及时主张权利：如果预告登记的不动产面临执行，应及时向法院主张其预告登记的权利，并提供相关证据证明预告登记的有效性和合法性。如有任何关于预告登记或执行方面的法律问题，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供专业的法律建议和帮助。

房屋买卖预告登记在特定条件下可以排除强制执行，但并非绝对。以下从不同角度为您详细分析：一、预告登记的法律效力根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 这表明，预告登记具有准物权的效力，能够对抗第三人，包括在强制执行程序中保护预告登记权利人的利益。二、预告登记排除强制执行的条件预告登记在有效期内：预告登记并非永久有效，其有效期通常与主债权合同的履行期限相关联。若预告登记已过期，则无法再起到排除强制执行的作用。预告登记权利人无过错：若预告登记权利人因自身原因（如未按时支付房款、未履行合同义务等）导致预告登记失效或被撤销，则其无法再依据预告登记排除强制执行。强制执行措施针对的是预告登记的标的物：若强制执行措施并非针对预告登记的房屋，而是针对被执行人的其他财产，则预告登记自然无法排除该强制执行。三、预告登记不能排除强制执行的例外情况预告登记失效：如前所述，若预告登记已过期或因其他原因失效，则无法排除强制执行。预告登记权利人同意处分：若预告登记权利人同意被执行人处分该不动产，或者与被执行人达成其他协议，则预告登记的排他效力将受到影响，可能无法排除强制执行。法律另有规定或法院裁定：在某些特殊情况下，法律可能另有规定或法院可能作出特别裁定，允许对预告登记的房屋进行强制执行。例如，若被执行人涉及重大债务纠纷，且该房屋是其唯一可供执行的财产，法院可能根据具体情况作出强制执行的裁定。四、实际操作中的建议及时办理预告登记：在签订房屋买卖合同后，应尽快办理预告登记，以确保自己的权益得到法律保护。关注预告登记的有效期：定期检查预告登记的有效期，确保在有效期内采取必要的法律措施。保留相关证据：在办理预告登记和履行合同过程中，应保留好相关证据（如合同、付款凭证、预告登记证明等），以便在需要时证明自己的权益。咨询专业律师：若遇到复杂的法律问题或涉及强制执行的情况，建议及时咨询专业律师，以便获得更具体的法律建议和帮助。总结来说，房屋买卖预告登记在特定条件下可以排除强制执行，但并非绝对。在实际操作中，应关注预告登记的有效期、自身是否无过错以及强制执行措施是否针对预告登记的标的物等因素。若遇到问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议。

预告登记不能抵抗建筑工程受偿优先权。以下是对此问题的详细分析：一. 预告登记的性质与效力预告登记的性质：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条（原《中华人民共和国物权法》第二十条），预告登记是为保障将来实现物权而设立的一种登记制度。它本身并不产生物权效力，而是对未来可能发生的物权变动进行的一种预先登记。预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但这并不意味着预告登记具有对抗所有优先权的效力。二. 建筑工程受偿优先权的性质与依据建筑工程受偿优先权的性质：建筑工程受偿优先权是法律赋予建设工程承包人的法定优先权。它在顺位效力上优于抵押权和其他债权，包括预告登记所保全的债权。法律依据：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》的相关规定，建设工程价款优先受偿权是基于法律规定而产生的，自法定条件成就时设立。三. 预告登记与建筑工程受偿优先权的对抗关系不能对抗：根据最高人民法院的判例（最高法民终78号），不动产预告登记权利人不能排除申请执行人基于建设工程价款优先受偿权的强制执行。这是因为建设工程价款优先受偿权是法定优先权，其顺位效力优于预告登记所保全的债权。实例说明：以您提供的案例为例，杨某虽然对案涉房屋办理了预告登记，但并不能排除甲公司基于建设工程价款优先受偿权对案涉房屋的强制执行。因为甲公司的优先受偿权是基于法律规定而产生的，且已经由生效判决确认。综上所述，预告登记不能抵抗建筑工程受偿优先权。这是因为建筑工程受偿优先权是法定优先权，其顺位效力优于预告登记所保全的债权。如有进一步需要，您可以继续咨询我。