结论：合同签5年，可以先收二年租金，但需满足一定条件并注意相关风险。以下从法律可行性、操作要点及风险防范三个角度展开说明：

1. 法律可行性：合同自由原则下的合法性

根据《民法典》第465条，依法成立的合同受法律保护，当事人有权自主约定合同内容（包括租金支付方式）。因此，只要双方协商一致，合同中明确约定“一次性支付前两年租金”的条款，该约定合法有效。

• 法律依据：
  
  • 《民法典》第721条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
    
  • 《民法典》第722条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
    关键点：合同需书面形式，且条款需明确租金支付时间、金额及违约责任，避免因约定模糊引发纠纷。

2. 操作要点：合同条款设计需严谨

为确保先收两年租金的合法性及可执行性，合同中需明确以下内容：

• 租金支付方式：写明“承租人应于合同签订后X日内一次性支付前两年租金共计XX元”，避免使用“预付款”“押金”等模糊表述。
  
• 租赁期限划分：明确5年租赁期分为“前两年（已支付租金）”和“后三年（按年/季支付租金）”，并约定后三年租金的支付时间及方式。
  
• 违约责任：若承租人未按约定支付后三年租金，出租人有权解除合同并要求赔偿损失（如剩余租金、违约金等）。
  
• 合同解除条件：约定若承租人提前退租，已支付的两年租金是否退还、如何退还（如按实际使用时间折算后退还剩余部分）。
  

示例条款：
“承租人应于本合同签订后5个工作日内，向出租人一次性支付前两年（202X年X月X日至202Y年X月X日）租金共计人民币XX元。后三年租金按年支付，每年租金为XX元，于每年X月X日前支付。”

3. 风险防范：出租人需注意的潜在问题

• 承租人资金链风险：若承租人一次性支付两年租金后经营不善，可能无力支付后续租金或提前退租。
  建议：在合同中约定“承租人需提供担保（如保证金、抵押物）”，或要求承租人提供近期财务报表以评估其支付能力。
  
• 税务合规风险：一次性收取两年租金可能涉及增值税、房产税等税费，需按当地税务规定申报缴纳。
  建议：咨询税务机关或专业税务人员，确保税务处理合法合规。
  
• 合同解除后的租金处理：若合同因承租人违约提前解除，已支付的两年租金是否退还需明确约定，避免纠纷。
  建议：在合同中约定“若因承租人原因导致合同解除，已支付租金不予退还；若因出租人原因导致合同解除，需按实际使用时间折算后退还剩余租金”。

总结

合同签5年时，双方可以协商一致先收两年租金，但需通过书面合同明确约定支付方式、期限划分及违约责任，并注意承租人资金链、税务合规及合同解除后的租金处理等风险。如有具体合同条款设计或风险防范需求，可进一步向我咨询。