在租赁合同中，承租方注册时虚报面积的行为是违法的，可能涉及行政处罚甚至刑事责任，具体分析如下：

1. 行政违法性
   根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十四条，提交虚假材料或采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的，由公司登记机关责令改正，处以5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，撤销公司登记或吊销营业执照。若承租方为个体工商户，根据《个体工商户条例》第二十二条，登记事项变更未办理变更登记的，同样可能面临行政处罚。虚报面积属于“隐瞒重要事实”或“登记事项变更未申报”的情形，直接违反上述规定。

2. 民事法律风险
   若虚报面积导致出租方遭受损失（如租金计算错误、物业费纠纷等），出租方可依据《民法典》第五百条，以“欺诈”为由主张撤销合同或要求赔偿。例如，若合同约定租金按面积计算，承租方虚报面积可能构成“重大误解”，出租方有权请求变更或解除合同。

3. 刑事责任可能性
   若虚报面积行为伴随其他严重情节（如伪造国家机关公文、证件），可能触犯《刑法》第二百八十条的“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”，最高可处三年以下有期徒刑。即使未达到刑事立案标准，行政处罚记录也会影响企业或个人的信用评级。

实务建议：

• 承租方应确保注册信息与实际租赁面积一致，避免因小失大；
  
• 出租方可在合同中明确约定“面积误差处理条款”，如误差超过5%时出租方有权调整租金或解除合同；
  
• 若已发生虚报行为，建议立即向登记机关申请变更登记，并主动与出租方协商补救措施，以降低法律风险。
  

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