物业在特定情况下可以采用竞争性谈判的方式，但这并非普遍适用，而是需要满足一定的条件和程序。以下是对这一问题的详细分析：
一、竞争性谈判的适用条件
竞争性谈判通常适用于采购过程中，当存在以下情形时，采购人可以采用竞争性谈判方式采购：
招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的：这意味着在公开招标过程中，由于各种原因（如供应商数量不足、投标文件不符合要求等），导致招标未能成功，此时可以考虑采用竞争性谈判。
技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的：对于某些技术复杂或性质特殊的采购项目，可能难以在招标文件中明确详细规格或具体要求，此时竞争性谈判可以提供更灵活的采购方式。
采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的：在紧急情况下，如果采用招标方式所需时间过长，无法满足用户的紧急需求，此时可以考虑采用竞争性谈判以加快采购进程。
不能事先计算出价格总额的：对于某些采购项目，由于各种原因（如市场价格波动大、项目复杂等），可能无法事先准确计算出价格总额，此时竞争性谈判可以更有效地确定合理价格。
二、物业采购中的竞争性谈判
在物业采购（如物业服务、物业维修等）中，如果满足上述条件之一或多个，物业方（作为采购人）是可以考虑采用竞争性谈判方式的。但需要注意的是，采用竞争性谈判必须遵循相关的法律法规和程序要求，确保采购过程的公开、公平、公正。
三、法律建议
明确采购需求：在采用竞争性谈判前，物业方应明确采购需求，包括服务内容、质量标准、价格要求等，以便在谈判过程中与供应商进行有效沟通。
制定谈判文件：物业方应制定详细的谈判文件，明确谈判程序、评审标准、合同条款等，确保谈判过程的规范性和透明性。
邀请合格供应商：物业方应邀请符合采购需求的合格供应商参与谈判，确保谈判的竞争性和有效性。
遵循法律法规：在采用竞争性谈判过程中，物业方应严格遵守相关法律法规和程序要求，避免出现违法违规行为。
签订书面合同：谈判成功后，物业方应与供应商签订书面合同，明确双方的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。
总结来说，物业在特定情况下是可以采用竞争性谈判方式的，但必须满足一定的条件和程序要求。如果你在物业采购过程中遇到相关问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。