物业服务合同并非由业主大会直接制订，而是根据小区的具体情况和管理阶段，由建设单位或业主委员会代表业主与物业服务人签订。以下是对这一问题的详细解析：

一、前期物业服务合同

1. 签订主体：在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位（即开发商）与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。
2. 签订背景：新建物业早期阶段，业主尚未完全入住或业主大会尚未成立，无法统一组织选聘物业服务企业。建设单位作为物业的开发建设者，承担前期物业服务的委托责任，以保障物业交付后能正常运转和维护。
3. 合同内容：主要约定前期物业服务的内容、服务费用、服务期限等事项。
4. 约束力：该合同对建设单位、物业服务企业以及后续入住的业主均具有约束力。业主需遵守合同约定，接受物业服务并履行缴费等义务。

二、物业服务合同（常规情况）

1. 签订主体：业主大会成立后，由业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同。
2. 业主委员会定义与职责：业主委员会是由业主大会选举产生的，代表全体业主的利益，负责物业管理的相关事宜，包括选聘和解聘物业服务人等。
3. 签订合同权力：业主委员会有权与物业服务企业进行协商，就物业服务的内容、标准、费用、期限等各项具体事项达成一致，并签订书面的物业服务合同。
4. 合同内容：体现全体业主的共同意志和选择，合同条款需符合业主大会的决定和要求。
5. 约束力：该合同对全体业主和物业服务企业都具有法律约束力，是规范双方行为的重要依据。

三、法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

四、特殊情况说明

• 在某些特定情况下，如小区尚未成立业主委员会，或者针对一些特殊的物业服务需求，物业服务企业可能会直接与单个业主签订服务协议。但此类协议并不改变物业服务合同的基本性质，单个业主仍需受相应条款的约束，并享受协议约定的服务。
• 对于新购房的业主，可能会在购房时与开发商或物业公司签订物业合同，但这并不改变物业服务合同的签订主体和法律约束力。

五、建议与注意事项

• 业主应积极参与了解物业服务合同的内容，通过业主大会或业主委员会参与决策过程，确保所签合同符合小区的实际需求和业主的利益。
• 业主对物业合同条款有异议时，应与物业公司协商修改后再签订，确保双方权益和服务质量的明确。
• 业主需遵守合同规定，按时缴纳物业费，配合物业公司做好小区的管理工作。

综上所述，物业服务合同的签订主体多样，但并非由业主大会直接制订。在实际操作中，应根据小区的具体情况和管理阶段选择合适的签订方式，并确保合同条款的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。