结论前置：物业服务合同的签订主体根据小区的具体情况和管理阶段而定，主要包括建设单位、业主委员会以及特定情况下的单个业主。业主是否有物业服务合同需视具体情况而定，通常业主委员会签订的合同对全体业主具有约束力，业主可视为合同一方；前期物业服务合同由建设单位签订，业主虽未直接签订但受其约束；特定情况下单个业主可能直接签订服务协议。
一、物业服务合同的签订主体
建设单位签订的前期物业服务合同
- 签订背景：在业主、业主大会选聘物业服务人之前，即物业建成初期且尚未成立业主大会时，由建设单位（开发商）作为签约方，代表全体业主与物业公司签订《前期物业服务合同》。
- 合同内容：主要约定前期物业服务的内容、服务费用、服务期限等事项，具有过渡性质，其效力延续至业主大会成立后选聘新物业公司为止。
- 业主地位：虽然业主未直接参与签订前期物业服务合同，但该合同对建设单位、物业服务企业以及后续入住的业主均具有约束力。业主在接受物业服务的同时，也需遵守合同中的相关规定。
业主委员会签订的物业服务合同
- 签订背景：当小区依法成立业主大会并选举产生业主委员会后，由业主委员会代表全体业主行使权利，直接与物业公司签订正式的《物业服务合同》。
- 合同内容：体现全体业主的共同意志和选择，合同条款需符合业主大会的决定和要求，明确服务内容、标准、费用、期限等核心条款。
- 业主地位：业主作为合同的一方，享有合同约定的权利并承担相应义务。业主委员会有权监督物业服务企业履行合同情况，并代表业主与物业服务企业进行协商和沟通。
特定情况下的单个业主签订的服务协议
- 签订背景：在某些特定情况下，如小区尚未成立业主委员会，或者针对一些特殊的物业服务需求（如单独的房屋维修、保洁服务等），物业服务企业可能会直接与单个业主签订服务协议。
- 协议内容：根据具体服务事项和双方协商确定，主要明确双方的权利和义务。
- 业主地位：单个业主通过签订服务协议，成为协议的一方，需受相应条款的约束，并享受协议约定的服务。
二、业主手里是否有物业服务合同
- 业主委员会签订的合同：在业主大会成立并选举产生业主委员会后，由业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。虽然业主个人未直接签订合同，但可视为合同的一方，享有合同约定的权利并承担相应义务。业主有权查看物业服务合同，并监督物业公司履行合同情况。
- 前期物业服务合同：在业主大会成立前，由建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对后续入住的业主具有约束力。业主虽未直接签订合同，但需遵守合同中的相关规定，并享受合同约定的服务。
- 单个业主签订的服务协议：在特定情况下，单个业主可能与物业公司直接签订服务协议。此时，业主手里会有该协议作为双方权利和义务的依据。
三、建议与注意事项
- 了解合同内容：业主应了解物业服务合同或服务协议的内容，明确自己的权利和义务，以便在享受服务的同时履行相应责任。
- 监督物业服务：业主有权监督物业公司履行合同情况，如发现物业服务不符合约定标准，可要求物业整改，并在合理范围内拒交部分物业费。
- 维护自身权益：如业主与物业公司发生纠纷，可先通过协商、调解等方式解决；协商、调解无果的，可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁，以维护自身合法权益。
在实际操作中，业主应根据小区的具体情况和管理阶段，了解自己与物业公司之间的法律关系及合同内容，以便更好地维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可直接向我咨询。