关于案外人对被查封房屋有约定时的法律规定，核心结论如下：

1. 案外人约定不能直接对抗法院查封
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第15条，法院查封的财产，若案外人主张所有权或其他权利，需通过“案外人异议之诉”程序主张权利，而非仅凭双方约定直接排除执行。
   举例：若甲与乙约定房屋归甲所有，但未办理过户登记，后乙因债务被法院查封该房屋，甲仅凭约定无法阻止查封，需通过诉讼确认权利。

2. 约定需满足“合法有效+物权变动”条件才可能排除查封
   若案外人与被执行人的约定符合以下条件，可能排除查封：

   • 约定合法有效：如买卖合同、赠与合同等不违反法律强制性规定；
     
   • 已完成物权变动公示：如房屋已过户登记至案外人名下，或虽未过户但符合《民法典》第209条“非因法律行为导致的物权变动”情形（如继承、法院判决等）。
     例外：若案外人已支付全部价款并实际占有房屋，且未过户非因自身原因（如被执行人拒不配合），法院可能支持排除查封（《九民纪要》第127条）。

3. 未满足条件时的法律后果

   • 若约定未完成物权变动（如未过户），法院查封后，案外人仅能向被执行人主张违约责任（如要求赔偿损失），无法阻止房屋被拍卖、变卖；
     
   • 若约定涉及恶意串通逃避债务（如低价转让、虚构交易），法院可能认定约定无效，直接执行房屋（《民法典》第154条）。

法律建议：

1. 案外人：若主张房屋权利，应尽快通过诉讼确认权利（如提起“案外人异议之诉”），并提供合同、付款凭证、占有证明等证据；
   
2. 债权人：若发现被执行人与案外人约定可能损害债权，可申请法院审查约定真实性，或主张恶意串通无效；
   
3. 预防风险：房屋交易中，建议及时办理过户登记，避免因未公示导致权利落空。

进一步思考：
若您涉及具体案件，需结合约定内容、付款情况、占有时间等细节分析权利归属。如有相关材料或疑问，可直接向我咨询，我会结合证据为您详细解答。