核心结论：不动产买卖合同签订但未办理过户的情况下，房屋保险的理赔需根据保险合同的具体约定、保险利益归属以及事故发生时房屋的实际权属状态综合判断，具体可分为以下几种情况：

1. 保险合同约定以“产权登记”为保险利益认定标准
   若保险合同中明确约定“被保险人需为房屋产权登记人”，且事故发生时房屋仍未过户至买方名下，则保险理赔款通常应支付给卖方（原产权人）。因为此时卖方仍是法律意义上的所有权人，对房屋具有保险利益；买方虽已签订合同，但未完成过户登记，不享有物权，一般无法直接主张理赔。
   例外：若买方能证明其已实际占有房屋（如已入住、支付房款等），且保险事故与买方的使用行为直接相关（如买方使用不当导致火灾），部分法院可能根据“实际控制人”原则，判决保险公司向买方支付部分或全部理赔款，但需结合具体案情判断。

2. 保险合同约定以“实际占有或合同关系”为保险利益认定标准
   若保险合同中未严格限定“产权登记”，而是约定“被保险人为房屋实际占有人或合同买受人”，则买方可能因实际占有房屋或签订买卖合同而具有保险利益。此时，若事故发生在买方占有期间，且买方已按合同约定支付保费（或卖方代缴但约定理赔款归买方），则理赔款可能支付给买方。
   关键点：需审查保险合同中“被保险人”的定义，以及买卖合同中是否约定保险权益归属（如“过户前保险利益归买方”）。

3. 保险事故发生在过户过程中，且双方对理赔款有约定
   若买卖合同中明确约定“过户期间房屋保险理赔款归买方/卖方”，则按合同约定处理；若无约定，则需根据事故原因、双方过错分配理赔款。例如：

   • 若因卖方原因（如隐瞒房屋瑕疵）导致事故，卖方可能需承担赔偿责任，理赔款归买方；
     
   • 若因买方使用不当导致事故，买方可能需自行承担损失，理赔款归卖方（但卖方需返还买方已支付的保费或房款中对应的保险部分）。

4. 保险合同无效或未生效的特殊情况
   若保险合同因未缴纳保费、未履行如实告知义务等原因无效或未生效，则保险公司可能拒赔。此时，若卖方已收取买方保费但未代缴，卖方需向买方承担违约责任；若买方未支付保费，则需自行承担损失。

实务建议：

• 签订买卖合同前，双方应明确约定房屋保险的权益归属（如“过户前保险由卖方维持，理赔款归买方”），并写入合同；
  
• 过户前，买方应要求卖方提供保险单复印件，确认保险状态；
  
• 事故发生后，立即通知保险公司并保留证据（如现场照片、报警记录等），同时根据合同约定向卖方或保险公司主张权利；
  
• 若协商无果，可依据《保险法》《民法典》相关规定向法院起诉，主张保险利益或违约赔偿。
  

如有具体合同条款或案件细节需要分析，可直接向我咨询，我会结合实际情况为您进一步解答。