不能直接更名的房子签订三方协议在法律上是有效的，但存在一定风险，且不能直接产生物权变动的效力。以下是对这一问题的详细分析：
一、三方协议的法律效力
- 约束力：三方协议，由卖方、买方和中介（或第三方见证人）共同签订，在法律上具有一定的约束力。它能够证明买卖双方之间的交易意愿和约定内容，是双方真实意思表示的体现。
- 物权变动：然而，由于房屋无法直接更名，三方协议并不能直接产生物权变动的效力。即，即使签订了三方协议，房屋的所有权并未发生转移，买方并未真正取得房屋的所有权。
二、潜在风险
- 一房二卖风险：卖家在签订三方协议后，如果反悔或出于其他原因，将房屋出售给其他人并办理过户手续，买方可能面临钱房两空的局面。因为此时房屋的所有权已经转移给了新的买方，原买方无法再通过协议主张权利。
- 政策变动风险：对于某些特殊性质的房屋，如经济适用房、未取得房产证的回迁房等，可能存在政策限制导致无法办理过户手续的风险。如果政策发生变化，导致房屋无法按照原协议进行交易，买方可能面临损失。
- 执行难度：若发生纠纷，由于房屋无法直接更名，买方可能需要通过诉讼等方式来维护自己的权益。这往往涉及复杂的法律程序和证据收集，执行难度较大。
三、签订三方协议时的注意事项
- 核实房屋产权：在签订三方协议前，务必核实房屋的产权状况，确保房屋不存在抵押、查封等情况。这可以通过查询房屋产权登记信息、要求卖家提供相关证明文件等方式进行。
- 明确违约责任：在协议中详细约定双方的违约责任，包括违约金、赔偿损失等条款。这可以增加违约成本，降低卖家违约的可能性，并在违约发生时为买方提供一定的保障。
- 保留证据：妥善保管好与交易相关的所有证据，如收据、转账记录、聊天记录等。这些证据在发生纠纷时可能起到关键作用，有助于买方证明自己的权益和主张。
- 谨慎评估风险：在签订协议前，买方应谨慎评估房屋无法更名可能带来的风险，并考虑是否愿意承担这些风险。如果风险过大或无法承受，建议放弃交易或寻求其他更安全的交易方式。
建议：在签订三方协议前，买方应充分了解房屋的性质、产权状况以及可能存在的风险，并在协议中明确约定相关条款以保障自己的权益。如果对协议内容或法律风险存在疑问，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律意见和帮助。